Property Owner v. Tenants: Rent Increase Dispute and Burden of Proof

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la SCI La Closeraie, société civile immobilière, dont le siège est ... à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine),

en cassation d'un arrêt rendu le 15 février 1991 par la cour d'appel de Versailles (1e chambre, 2e section), au profit de :

1°/ M. Benjamin X...,

2°/ Mme X...

demeurant ensemble ... à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 18 novembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Vaissette, Valdès, Peyre, Darbon, Mlle Fossereau, M. Chemin, M. Boscheron, M. Toitot, Mme Di Marino, conseillers, M. Chollet, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Tatu, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Blanc, avocat de la SCI La Closeraie, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de M. X..., les conclusions de M. Tatu, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 février 1991) que la société civile immobilière la Closeraie (SCI), propriétaire d'un pavillon donné en location aux époux X..., a, le 21 mai 1987, délivré un congé avec proposition d'un nouveau loyer en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, puis a fait assigner les époux X... en fixation du loyer ; que ces derniers ont demandé au bailleur de formuler à nouveau une proposition de loyer en application de l'article 25-III de la loi du 6 juillet 1989 ; que le 6 septembre 1989, la SCI a adressé un congé-réitération d'offre de renouvellement ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'augmentation du loyer, alors, selon le moyen, "que les instances relatives à la fixation d'un nouveau loyer en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, en cours à la date de publication de la loi du 6 juillet 1989, sont devenues caduques dès lors que, dans le mois suivant ladite publication, le locataire a demandé au bailleur de formuler une nouvelle proposition de loyer, que, dans un délai d'un mois suivant cette demande, le propriétaire a formulé une nouvelle proposition de loyer, puis que, moins de deux mois après cette nouvelle proposition, la commission de conciliation a été saisie et qu'enfin, dans les deux mois suivant cette saisine, le juge des loyers a également été saisi (violation de l'article 25-111 de la loi du 6 juillet 1989)" ;

Mais attendu que dans ses écritures d'appel la SCI a conclu à la poursuite de l'instance et à la fixation du loyer ; qu'elle n'est pas recevable à soutenir un moyen contraire devant la Cour de Cassation ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'augmentation de loyer alors, selon le moyen, "d'une part, que dans le "congé-réitération d'offre de renouvellement" qu'elle a adressé le 6 septembre 1989 aux locataires en réponse à la demande de formulation d'une nouvelle proposition de loyer que

ceux-ci lui avaient adressée, la SCI la Closeraie avait visé comme éléments de comparaison pouvant servir de référence, deux pavillons avec jardins situés à Saint-Cloud même, le premier Allée du Cloître et le second 39 avenue Belmonte ; qu'en jugeant ainsi que les éléments de comparaison fournis par la société bailleresse ne pouvaient servir de références valables dans la mesure où ils concernaient soit des appartements à Saint-Cloud soit des pavillons situés dans des localités voisines, la cour d'appel a dénaturé cette pièce du dossier (violation de l'article 1134 du Code civil) ; d'autre part, que la cour d'appel ne pouvait se borner à relever que la SCI La Closeraie, bailleresse, ne produisait pas de références suffisantes à l'appui de sa demande et qu'elle ne justifiait pas du caractère manifestement sous-évalué du loyer initial, sans rechercher par elle-même si le loyer prévu au contrat n'était pas manifestement sous-évalué (manque de base légale au regard de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989)" ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé qu'il appartenait au bailleur de produire les références susceptibles d'établir les prix pratiqués dans le voisinage pour un immeuble de même nature, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes du congé-réitération que leur imprécision rendait ambigus que la SCI n'établissait pas que le prix du bail était manifestement sous-évalué ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI La Closeraie, envers les époux X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du seize décembre mil neuf cent quatre vingt douze.