Lease Assignment Nullity and Concurrent Liability of Assignors and Legal Advisor

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) Mme C... née Annette E..., demeurant ..., Le Neubourg (Eure),

28) M. Jean-Louis C..., demeurant Le Neubourg (Eure), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 3 décembre 1987 par la cour d'appel de Rouen (2ème chambre), au profit :

18) de Mme Danielle G..., demeurant ... (Seine-Maritime),

28) de Mme Michelle B..., demeurant à Paris (20ème), ...,

38) de Mme Monique B... épouse Z..., demeurant ... (19ème),

48) de la société à responsabilité limitée Fromagerie Saint-Jean, dont le siège est à Elbeuf (Seine-Maritime), 47, rueuynemer,

défenderesses à la cassation ; Mme G... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demandeurs au pourvoi principal, invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 novembre 1992, où étaient présents :

M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, et rapporteur, MM. A..., H..., I..., F... D..., Y..., M. Ancel, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Lesec, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des époux C..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme G..., les conclusions de M. Lesec, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre les consorts B... et contre la société Fromagerie Saint-Jean ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 25 septembre 1979, les époux X... ont cédé aux époux C... le bail d'une boutique avec dépendances "à usage de boucherie" appartenant aux consorts B... ; que ceux-ci ont, le 31 mars 1980, donné congé à M. C... pour le 1er octobre suivant en lui déclarant que ledit congé était donné pour

éviter la tacite reconduction, mais qu'ils n'entendaient pas s'opposer au principe de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1980 ; que, le 24 avril 1981, la

société Fromagerie Saint-Jean a signifié au mandataire des consorts B... qu'une cession de bail était intervenue à son profit le 30 mars 1981 de la part des époux C... ; que les consorts B... ont assigné M. C... et la société Fromagerie Saint-Jean en nullité et en résiliation de la cession de bail du 30 mars 1981, en exposant que le bail original stipulait expressément que les preneurs devaient maintenir les lieux loués à usage d'un commerce de boucherie et que la cession intervenue avait porté sur un commerce différent ; que la société Fromagerie Saint-Jean a appelé en garantie les époux C... en invoquant la dissimulation par eux de l'existence d'une clause de spécialisation ; que les époux C... ont appelé en garantie Mme G..., conseil juridique et rédactrice de l'acte de cession du 30 mars 1981 ; que l'arrêt attaqué a prononcé la nullité de la cession de bail du 30 mars 1981, l'expulsion de la société Fromagerie Saint-Jean, ordonné la restitution du prix de la cession par les époux C... et leur condamnation à payer à la société Fromagerie Saint-Jean la somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts et déclaré fondé le recours en garantie des époux C... à l'encontre de Mme G... à raison de la moitié des condamnations prononcées contre eux ; Sur le premier moyen du pourvoi principal formé par les époux C... :

Attendu que les époux C... reprochent à la cour d'appel d'avoir dit que Mme G... ne serait tenue de les garantir qu'à concurrence de 50 % des condamnations prononcées contre eux, alors, selon le moyen, qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les cédants, M. C..., marchand de biens, et son épouse, ne sont pas des professionnels de la même spécialité que Mme G..., conseil juridique ; qu'en déchargeant celle-ci d'une partie de sa responsabilité sans établir la connaissance effective par les époux C... des conséquences juridiques des irrégularités commises lors de la rédaction de la cession du fonds de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Mais attendu qu'en énonçant qu'il était établi que les époux C... avaient au moment de la cession non seulement connaissance de la clause de spécialisation, mais ne pouvaient, au surplus, ignorer qu'aucun accord de déspécialisation n'avait été donné, et que M. C..., marchand de biens, n'avait pu se méprendre sur les conséquences de son refus d'accepter les conditions d'un nouveau bail et sur le fait que les clauses du bail initial étaient toujours valables, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

d'où il suit que le moyen manque en fait ; Et sur le second moyen du même pourvoi :

Attendu qu'il est encore fait grief à la cour d'appel d'avoir condamné les époux C... à payer une somme de 10 000 francs à la société Fromagerie Saint-Jean, à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'en leur reprochant la dissimulation à la cessionnaire du fonds de commerce d'une clause de spécialisation du bail, sans avoir établi leur connaissance du manquement à ses obligations professionnelles de la part de Mme G..., conseil juridique, à laquelle incombait d'informer sa cliente, la Fromagerie Saint-Jean, de l'existence de cette clause, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'élément intentionnel de la dissimulation, a privé sa décision de base légale ; Mais attendu qu'en retenant que les époux C... avaient "dissimulé à leur cessionnaire la réalité de la situation pour le déterminer à contracter volontairement", la cour d'appel a caractérisé la nature volontaire des agissements des époux C... ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, du pourvoi incident de Mme G... :

Attendu que Mme G... fait grief à la cour d'appel de l'avoir condamnée à garantir les époux C... à raison de la moitié des condamnations prononcées contre eux, alors, selon le moyen, d'une part, que nul ne peut invoquer sa propre turpitude ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que

les époux C... connaissaient la clause de spécialisation contenue dans le bail originaire ; qu'ils ne pouvaient ignorer qu'aucun accord de déspécialisation n'avait été conclu et qu'ils avaient volontairement dissimulé au cessionnaire du bail la réalité de la situation ; qu'en condamnant néanmoins Mme G..., rédacteur de l'acte litigieux, à garantir les époux C... à hauteur de la moitié des condamnations mises à leur charge, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans" et alors, d'autre part, qu'il n'a pas été répondu aux conclusions d'appel de Mme G... faisant valoir qu'elle pouvait se fier à l'apparence

créée par les époux C... pendant plusieurs années, ceux-ci exploitant dans les locaux une fromagerie, et ces lieux étant situés à proximité du cabinet tenu par Mme G... ; qu'en outre, Mme G... n'avait jamais eu communication, par le cédant, du bail litigieux ; Mais attendu qu'après avoir justement retenu que Mme G... était tenue du devoir d'information et de conseil qui s'impose au rédacteur d'actes à l'égard de toutes les parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre celle-ci dans le détail de leur argumentation, a pu estimer que la faute commise par ce conseil

juridique, qui a manqué à ses obligations professionnelles, avait concouru, avec celle des époux C..., à la réalisation du préjudice ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé en ses deux premières branches ; Mais sur la troisième branche du moyen :

Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu qu'en condamnant Mme G... à garantir les époux C..., dans la proportion de 50 %, de "toutes les condamnations" prononcées contre eux, alors que cette garantie ne pouvait s'étendre à la

restitution du prix de cession du bail qu'ils avaient perçu de la société Fromagerie Saint-Jean qui ne constituait pas la réparation d'un dommage, mais une simple remise en état après le prononcé de la nullité de la cession de bail intervenue le 30 mars 1981, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, la cassation à intervenir n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond ; PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi formé par les époux C... ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme G... à garantir, dans la proportion de 50 %, les époux C... de la restitution du prix de cession de bail par eux consentie à la société Fromagerie Saint-Jean, l'arrêt rendu le 3 décembre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; DIT que la garantie due par Mme G... aux époux C... ne porte pas sur la restitution du prix de cession de bail par eux consentie à la société Fromagerie Saint-Jean ; Met la totalité des dépens à la charge des époux C... ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rouen, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;