Notary Firm Liability for Nullified Preemption Sale Reimbursement

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile professionnelle C... et D..., notaires associés, dont le siège est au Kremlin Bicêtre (Val-de-Marne), ..., représentée par :

M. C..., notaire associé

M. D..., notaire associé,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 janvier 1989 par la cour d'appel de Paris (1re chambre B), au profit :

18/ de M. A..., demeurant à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), ...,

28/ de M. F..., Denisirault, demeurant à Eaubonne (Val-d'Oise), ...,

38/ de Mme Anne-Marie, Thérèse E..., née girault, demeurant à Paris (12e), ...,

tous trois agissant en leur qualité d'héritiers de Mme Z..., née Y..., décédée le 6 mai 1988,

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 janvier 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Viennois, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société C... et D..., de Me Choucroy, avocat des consortsirault, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les premier et second moyens réunis, pris chacun en ses deux branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 1989) que, le 20 décembre 1977, Mme B... a vendu à M. X... un terrain sis à Villejuif pour le prix de 150 000 francs sous la condition suspensive du non-exercice par la commune de Villejuif de son droit de préemption ; que celle-ci ayant exercé ce droit, la vente du terrain lui a été consentie pour le prix de 160 000 francs suivant acte authentique dressé les 8 et 11 décembre 1978 par la SCP C... et D..., titulaire d'un office notarial ; que, par arrêt du 18 novembre 1982, devenu irrévocable, la cour d'appel de Paris a déclaré nulle cette vente en raison de l'exercice tardif par la commune de son droit de préemption et reconnu la validité de la vente consentie à M. X... ;

qu'entre temps, Mme B... avait assigné la ville de Villejuif en rescision pour lésion de plus des 7/12 ème de la vente du 11 décembre 1978, mais qu'une transaction était intervenue, réitérée par acte authentique des 14 et 17 mai 1982 dressé par la SCP C... et D..., Mme B... ayant renoncé à son action en contrepartie du versement par la ville de la somme supplémentaire de 300 000 francs ; que la ville de Villejuif a assigné Mme B... en annulation de la transaction et que celle-ci a appelé en garantie la SCP notariale ; que, par jugement du 29 avril 1986, le tribunal de grande instance a, entre autres dispositions, constaté la nullité de la transaction faute de cause après l'annulation de la vente du 11 décembre 1978, condamné Mme B...

à restituer à la ville de Villejuif la somme de 460 000 francs mais l'a déboutée de son action en garantie ; Attendu que la SCP C... et D... reproche à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme B... la somme de 460 000 francs, alors, selon le premier moyen, d'une part, que la cour d'appel constate que l'obligation de Mme B... de restituer la somme de 460 000 francs à la commune provient de la nullité de la vente conclue entres les parties ; d'où il suit que l'obligation de Mme B... "n'est pas un préjudice en relation causale avec la faute reprochée au notaire" ; qu'en condamnant néanmoins ce dernier à garantir M.

B... de la restitution de la somme de 460 000 francs, les juges du second degré ont violé les articles 1382 et 1376 du Code civil, et alors, d'autre part, que l'indemnisation du préjudice de la victime ne peut excéder la limite de la réparation intégrale ; que par l'effet de l'arrêt attaqué Mme B... se voit octroyer le prix de la vente du terrain à la commune, soit 460 000 francs, et le terrain vendu pour le prix de 150 000 francs ; qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 précité ; et alors, selon le second moyen, que tant que la vente du terrain à la commune de Villejuif n'avait pas été annulée, Mme B...

était dans l'impossibilité d'agir en rescision pour lésion contre l'acquéreur primitif ; d'où il suit que le délai d'action en rescision pour lésion contre M. X..., acquéreur primitif, n'a pu courir qu'à compter de l'annulation de la vente conclue avec la commune de Villejuif ; qu'en énonçant que la faute reprochée au notaire avait interdit à Mme B... d'agir en temps utile en rescision pour lésion contre M. X..., la cour d'appel a violé les articles 1676, 2251 et 1382 du Code civil ; et alors que, le succès de l'action en rescision pour lésion qu'aurait pu intenter Mme B... contre M.

X... était subordonné à la reconnaissance en justice du bien-fondé de sa prétention ; d'où il suit que ses chances d'obtenir le complément du juste prix étaient affectées d'un aléa ; qu'en estimant que Mme B... avait subi un préjudice certain correspondant au prix amiablement rescindé par la commune de Villejuif sans rechercher si elle eût pu obtenir en justice le

complément de juste prix de M. X..., la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel énonce que la SCP notariale, chargée de dresser l'acte de vente entre Mme B... et la ville de Villejuif, avait la stricte obligation de rechercher si le droit de préemption avait été régulièrement exercé ce qui n'était pas le cas en l'espèce et qu'il lui appartenait d'informer la venderesse de ce que la déclaration de préemption n'était pas assortie d'une délibération du conseil municipal de la commune ; qu'elle a pu en déduire que cette faute était en relation directe avec l'obligation dans laquelle s'est trouvée Mme B... de restituer la somme de 460 000 francs, prix de la seconde vente dont elle a souverainement estimé qu'elle constituait le montant de son préjudice, la vente précédemment conclue avec M. X... pour le prix de 150 000 francs ayant été déclarée valable par arrêt du 18 novembre 1982 ; qu'en se prononcant par ces motifs la cour d'appel a légalement justifié sa décision, abstraction faite des critiques formulées par le second moyen qui sont inopérantes ; d'où il suit qu'aucun des deux moyens n'est fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne la société C... et D..., envers les consortsirault, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix sept février mil neuf cent quatre vingt treize.