Purchasers' Pre-Sale Payments vs. Construction Lender's Mortgage Enforcement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) M. Robert X...,

28) Mme Robert X...,

demeurant tous deux ... à Stiring Z... (Moselle),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 décembre 1990 par la cour d'appel de Metz (Chambre civile), au profit de :

18) M. Bernard Y..., ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la société civile immobilière La Montagne, ayant son siège social avenue Saint-Rémy, résidence du Centre à Forbach (Moselle), anciennement domicilié en cette qualité rue du Maire Massing à Sarreguemines (Moselle), actuellement ..., BP 809, même ville ,

28) l'Union de crédit pour le bâtiment (UCB), société anonyme, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social ... (16e),

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 février 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Ricard, avocat des époux X..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de l'UCB, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 12 décembre 1990), que les époux X... ont acquis, de la société civile immobilière La Montagne (la SCI), un appartement en l'état futur d'achèvement, moyennant le prix de 240 000 francs, les acquéreurs s'engageant dans l'acte à payer le solde dans un délai de six semaines ; que l'Union de Crédit pour le Bâtiment (UCB), qui avait consenti à la SCI une ouverture de crédit et inscrit une hypothèque sur l'immeuble en construction, demeurant créancière de la société et constatant que les époux X... ne lui avaient pas versé le solde du prix, comme l'acte de vente le prévoyait, a engagé contre les acquéreurs une procédure tendant à l'exécution forcée sur le bien immobilier des époux X... ; que ceux-ci, qui avaient réglé directement à la SCI, en plusieurs versements, la presque totalité du solde du prix, ont assigné la société venderesse, mise en liquidation des biens, et l'UCB, pour faire juger qu'ils ne devaient rien à la SCI et obtenir la mainlevée de l'hypothèque ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "18) que la preuve contraire est admise contre les énonciations d'un acte authentique qui ne concernent pas les faits personnellement constatés par le notaire ;

qu'en l'espèce, les époux X... ont formellement prouvé avoir effectué, avant la signature de l'acte de vente du 17 juin 1981, quatre versements au profit de la SCI La Montagne d'un montant total de 172 697 francs à la caisse ; qu'en se référant au seul acte notarié pour refuser de tenir compte de ces versements, la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ; 28) que l'acte de vente du 17 juin 1981

prévoit que le paiement de la fraction payable à terme du prix de vente pour être libératoire devra être effectuée à la caisse de l'Union de Crédit pour le Bâtiment, mais ne contient aucune disposition quant aux versements qui ont pu déjà intervenir avant la vente ; qu'en faisant application aux règlements des 28 novembre 1978, 15 mars 1979, 18 septembre 1979 et 31 mars 1981 des dispositions de l'acte de vente du 17 juin 1981, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a donné aux énonciations de l'acte authentique de vente leur exacte portée, a légalement justifié sa décision en retenant, d'une part, que les époux X... avaient accepté de signer un acte de vente dans lequel ils se reconnaissaient débiteurs de 216 000 francs, et, d'autre part, qu'ils ne pouvaient se prévaloir de la stipulation inscrite dans l'acte, en faveur des acquéreurs, pour opposer au prêteur toutes les exceptions dont ils pourraient se prévaloir contre les vendeurs, dès lors que les paiements n'avaient pas été effectués entre les mains de l'UCB ;

Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de l'UCB les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne les époux X..., envers M. Y..., ès qualités, et l'UCB, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre mars mil neuf cent quatre vingt treize.