Company v. Unregistered Preliminary Sale Agreement Option Invalidation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Sigestra, société anonyme dont le siège social est sis à Paris (5e), ..., représentée par ses président-directeur général, administrateurs et représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 21 mars 1990 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre B), au profit :

1°) de M. Marc, Guy, Robert Y..., demeurant à Jouy-sur-Eure (Eure), ...,

2°) de Mme X..., Amélie, Marie, Joseph Y..., née Z..., demeurant à Jouy-sur-Eure (Eure), ...,

défendeurs à la cassation ;

La société Fonds invest, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 francs, ayant son siège à Paris (11e), ... Paris B 334 978 392, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège en cette qualité, a déclaré intervenir à l'instance par mémoire déposé au greffe le 28 janvier 1991 ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 juillet 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Sigestra, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des époux Y..., de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de la société Fonds invest, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Fonds invest, contestée par les époux Y... :

Attendu que la société Fonds invest, qui intervient volontairement à titre accessoire et se borne à s'associer aux moyens des défendeurs au pourvoi, justifie de son intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir les prétentions des époux Y... ;

D'où il suit que cette intervention est recevable ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 1990), que la société Sigestra, à laquelle les époux Y... ont consenti le 2 août 1987, pour l'acquisition d'un immeuble à un prix déterminé, une option devant être régularisée avant le 15 septembre 1987, a fait connaître à ces époux, par lettre du 7 septembre 1987, qu'elle confirmait son accord et se déclarait prête à signer une promesse de vente ; que, lors d'une réunion des parties le 15 septembre suivant, les époux Y... ont refusé de signer la promesse ; que la société Sigestra, après les avoir vainement sommés de le faire, les a assignés pour faire constater la perfection de la vente et ordonner sa réalisation

forcée ;

Attendu que la société Sigestra fait grief à l'arrêt de déclarer nul l'acte du 2 août 1987, pour défaut d'enregistrement, en application de l'article 1840 A du Code général des impôts, et de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1°) que les propriétaires de l'immeuble n'avaient jamais prétendu dans leurs écritures que la société Sigestra n'avait pas manifesté sa volonté d'acquérir par son courrier du 7 septembre 1987 ; que c'est donc d'office et sans recueillir au préalable les observations des parties que la cour d'appel, violant les droits de la défense et le principe du contradictoire édicté par l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, a énoncé que la lettre du 7 septembre 1987 ne constituait pas une levée d'option dépourvue de toute équivoque mais une simple acceptation de la promesse unilatérale de vente ; 2°) qu'aux termes de l'article 1589 du Code civil, une promesse de vente vaut vente et que, dès lors que la société indiquait aux promettants dans son courrier du 7 septembre 1987 qu'elle demandait à son notaire d'établir la promesse de vente prévue à l'acte du 2 août aux conditions qui y étaient stipulées, elle avait donc, contrairement aux énonciations de l'arrêt attaqué, clairement manifesté son intention d'acquérir ; qu'en en jugeant autrement, la cour d'appel a méconnu les conséquences juridiques de l'acceptation de la société Sigestra, qui constituait bien une levée d'option, et ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ; 3°) que le délai de dix jours à compter duquel une promesse unilatérale de vente est soumise à enregistrement ne court qu'à dater de l'acceptation de la promesse ; que la nullité est écartée si la levée d'option, transformant la promesse unilatérale en promesse synallagmatique, est intervenue avant l'expiration de ce délai ; qu'en l'espèce, la société Sigestra avait rappelé, dans ses conclusions devant la cour d'appel, que les parties s'étaient réunies avec leurs notaires le 15 septembre 1987 pour la signature de la promesse, date où les promettants avaient tenté de revenir sur leur promesse, refus qui avait suscité de la part de la société Sigestra une lettre recommandée en date du 16 septembre 1987 où elle mettait en demeure les vendeurs de réaliser la vente en leur rappelant qu'elle constituait une vente ferme et définitive ; qu'en s'abstenant de tenir compte de cette lettre qui exprimait clairement l'intention d'acquérir, transformant la promesse unilatérale en convention

synallagmatique et qui était intervenue dans le délai de dix jours de celle du 7 septembre 1987 considérée par l'arrêt attaqué comme la date d'acceptation, l'arrêt attaqué a : a) violé l'article 1840 A du Code général des impôts ; b) omis de se prononcer sur les conclusions de la société Sigestra et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, de ses termes ambigus, que la convention du 2 août 1987 accordant à la société Sigestra une option d'acquérir à un prix et jusqu'à une date déterminée, avait un caractère obligatoire pour le vendeur pendant la durée de ce délai et que la lettre du 7 septembre 1987, exempte de toute intention d'acquérir, se bornait à confirmer l'accord au "protocole" du 2 août pour l'établissement d'une promesse de vente par acte authentique,

la cour d'appel, qui n'a relevé aucun moyen qui ne soit déjà dans le débat et qui n'avait pas à répondre à un simple rappel de faits, en a exactement déduit que la promesse du 2 août était unilatérale et que, simplement acceptée comme telle, elle était nulle pour défaut d'enregistrement selon les prescriptions de l'article 1840 A du Code général des impôts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sigestra, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un octobre mil neuf cent quatre vingt douze.