Lease Renewal Dispute: Rent Fixation and Presumption of Acceptance

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Paule B..., demeurant à Paris (16e), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 5 novembre 1990 par la cour d'appel de Paris (6e chambre A), au profit de M. Roland Y..., demeurant à Paris (15e), 9, place Charles Michels,

défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 mai 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. D..., E..., X..., Z..., C... A..., MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Tatu, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de Mme B..., de Me Boullez, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Tatu, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 31 de la loi du 23 décembre 1986 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 1990), que par deux baux distincts de 1958 et 1961, Mme B..., propriétaire, a donné en location à M. Y..., docteur en médecine, deux appartements relevant de la catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 qui ont été réunis en un seul, par le locataire pour l'exercice de sa profession ; que la bailleresse a proposé au preneur, le 4 août 1987, la conclusion d'un nouveau contrat, en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, moyennant un loyer porté à 180 000 francs et comportant une clause laissant à M. Y... la possibilité de céder le bail à un successeur ; que M. Y... a donné son accord de principe le 18 septembre 1987, tout en manifestant son désaccord sur le montant du loyer proposé et son intention de saisir la commission de conciliation ; qu'un accord n'ayant pu être réalisé devant la commission, M. Y... a saisi le tribunal d'instance aux fins de fixation du loyer, en demandant qu'il lui soit donné acte de ce qu'il acceptait que la clause de libre cession figure dans le bail renouvelé ; Attendu que pour décider que l'autorisation de libre cession du bail à un successeur, insérée dans la proposition de Mme B..., devait être maintenue dans le nouveau contrat, l'arrêt retient que la

bailleresse ne peut prétendre subordonner cette autorisation à l'acceptation par le preneur du prix proposé, sans l'avoir expressément stipulé, que les lettres adressées par le locataire à la bailleresse démontrent son désaccord sur le seul montant du loyer et que le silence du locataire produit en la matière

les mêmes effets qu'une acceptation, suivant les dispositions de l'article 31 alinéa 5 de la loi du 23 décembre 1986 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une convention n'est formée que si un accord existe sur toutes les conditions proposées et que le locataire ayant manifesté son désaccord sur le prix demandé, l'article 31, alinéa 5, de la loi précitée ne pouvait recevoir application, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Sur le second moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient qu'il convient, au vu des éléments de comparaison relevés par l'expert dans le voisinage, de porter de 65 francs à 72 francs la valeur au mètre carré avec une majoration de 30 % pour les deux pièces utilisées à usage professionnel ; Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conclusions de la bailleresse, qui faisaient valoir qu'il importait de tenir compte de l'autorisation de cession du bail laquelle justifiait une augmentation du loyer, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que la location inclut une chambre de service et deux caves et statue sur le remboursement de l'investissement de 33 000 francs, l'arrêt rendu le 5 novembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne M. Y..., envers Mme B..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt quatre juin mil neuf cent quatre vingt douze.