Commercial Tenant v. Property Owner: Construction Disruption and Nuisance Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Euromarché, société anonyme, dont le siège est à Athis Mons (Essonne), 180, route nationale, agissant en la personne de son président-directeur général, domicilié en cette qualité audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 11 juillet 1990 par la cour d'appel de Paris (5e chambre A), au profit de M. B... Laine, demeurant à Sevran (Seine-Saint-Denis), ...,

défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 1er avril 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. D..., F..., G..., E..., X..., Y..., C... Z..., M. Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de la société Euromarché, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 juillet 1990), que locataire, suivant bail du 1er août 1973, dans un centre commercial, d'un local à usage commercial appartenant à la société Euromarché, et alléguant des pertes financières et des troubles de jouissance occasionnés par les travaux de réfection et d'aménagement du centre commercial, effectués en 1984 et 1985, à l'initiative de cette société, M. A... a assigné cette dernière en réparation ; Attendu que pour condamner la société Euromarché à indemniser le locataire des troubles occasionnés par les travaux, en dépit des stipulations du bail dispensant le bailleur de toute indemnité pour toutes réparations, tous travaux, toutes modifications, surélévations ou même constructions nouvelles exécutées dans le centre ou les terrains adjacents, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, l'arrêt retient que le droit du bailleur trouve sa limite dans l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la mauvaise foi du bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1725 du Code civil ; Attendu que pour condamner la société Euromarché à verser à M. A... des dommages-intérêts en raison de la présence d'un compacteur à ordures à proximité des lieux loués, l'arrêt retient qu'il appartenait au bailleur de mettre fin à ce trouble en faisant le nécessaire auprès des autorités compétentes ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société Euromarché soutenait que le trouble avait été causé par un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas précisé les conditions d'installation du compacteur, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juillet 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne M. A..., envers la société Euromarché, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize mai mil neuf cent quatre vingt douze.