SCI v. Heirs Regarding Sale Resolution for Unpaid Annuity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Prairial, dont le siège est au Moulin de Périgny, à Périgny (Val-de-Marne),

en cassation d'un arrêt rendu le 20 février 1991 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre section A), au profit :

1°) de Mme Simone B... épouse A..., demeurant ... (Essonne),

2°) de Mme Nicole C..., demeurant ... (13ème),

3°) de M. Laurent D..., demeurant ..., commune de Saint-Augustin par Coulommiers (Seine-et-Marne) au Bisset,

4°) de M. Emmanuel X..., demeurant ... (5ème),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 octobre 1992, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Gélineau-Larrivet, conseiller rapporteur, MM. Bernard de Saint-Affrique, Lemontey, Forget, Mme Gié, conseillers, M. Savatier, conseiller référendaire, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Gélineau-Larrivet, les observations de Me Bouthors, avocat de la SCI Prairial, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mmes A... et C... et de MM. D... et X..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mmes Marie-Louise et Gabrielle Y..., copropriétaires par indivis d'une propriété dite "Moulin de Périgny", ont cédé celle-ci, selon acte authentique reçu le 25 mars 1982 par le notaire Z..., à la SCI Prairial, alors en cours de constitution, moyennant le paiement comptant d'une somme de 130 000 francs et le service d'une rente viagère indexée de 12 000 francs par mois au profit des venderesses puis, après le décès de l'une d'elles, de la survivante, sans réduction ; que l'acte comportait une clause prévoyant, à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance, la résolution de plein droit de la vente, un mois après un commandement de payer resté sans effet et indiquant l'intention du vendeur de bénéficier de ces dispositions ; qu'il était également précisé, dans la clause relative au privilège du vendeur, que les inscriptions prises à cette fin seraient radiées sur la seule production de l'acte de décès de la survivante, les venderesses déclarant au surplus se désister, pour l'époque de leur décès, de tous droits de privilège et d'action résolutoire ; que

les 2 et 14 décembre 1983, Mmes Y... ont fait signifier à la société Prairial un commandement de payer le terme échu de novembre 1980 et visant la clause résolutoire ; que Marie-Louise Y... est décédée le 8 avril 1984 en laissant sa soeur pour unique héritière ; que, le 29 juin 1984, la

société Prairial, qui avait cessé tout paiement, a adressé un chèque de 100 000 francs au notaire Z... en demandant à celui-ci de ne remettre les fonds que contre renonciation au bénéfice de la clause résolutoire ; que le notaire a retourné les fonds le 11 juillet suivant à la société Prairial en l'invitant à entrer en relation avec le conseil juridique chargé

des intérêts de Mme Gabrielle Y... ; que la SCI a obtenu, par ordonnance sur requête du 6 août 1984, l'autorisation de consigner les fonds, ce qu'elle a réalisé le 9 août suivant ; que le 9 octobre 1984, Mme Gabrielle Y... a fait signifier à la société Prairial un commandement de payer la somme de 170 465,64 francs en principal, ainsi que celle de 12 479 francs au titre des intérêts, et visant à nouveau la clause résolutoire ; que les 4 et 23 juillet 1985, M. Z... a dressé un procès-verbal de carence à la demande de Mme Y... ; que celle-ci, à la suite de la démission du gérant de la SCI, a engagé le 25 juin 1986, une action en référé aux fins de désignation d'un administrateur provisoire ; qu'en raison de la nomination d'un nouveau gérant, il a été mis fin à cette instance par un désistement constaté le 16 octobre 1986 ; qu'après le décès de Gabrielle Y..., survenu le 24 août 1986, Mmes A... et C..., ainsi que MM. D... et X..., ses légataires universels, ont assigné la société Prairial devant le tribunal de grande instance pour faire constater la résolution de la vente, à la date du 9 novembre 1984, en application de la clause résolutoire ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 4 décembre 1990) a accueilli cette demande en ordonnant l'expulsion de la SCI, également condamnée au paiement des arrérages échus et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ;

Attendu que la société Prairial fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, d'une part, qu'en accordant aux ayants droit de Gabrielle Y... la faculté d'introduire une action en résolution de la vente et de refuser le paiement, offert par la SCI, des

arrérages au jour du décès de la crédirentière, au motif notamment que la clause par laquelle les défenderesses se désistaient, au jour de leur décès, de leur action résolutoire, constituait un pacte sur succession future, la cour d'appel aurait violé les articles 1130, alinéa 2, et 1134 du Code civil ; alors d'autre part, que l'application de la clause résolutoire reste subordonnée aux exigences de la bonne foi ; que les juges du second degré ne pouvaient constater l'acquisition de la clause résolutoire au 9 novembre 1984 dès lors que le notaire de la crédirentière avait, le 11 juillet précédent, refusé le chèque de 100 000 francs adressé par la SCI et que celle-ci, qui a régulièrement consigné cette somme, a été tenue dans l'ignorance des décès successifs des dames Cimetière et, entre temps, des modalités de service de la rente à la survivante ; que faute, dans ces conditions, d'avoir recherché, comme elle en était cependant requise, si le commandement avait été délivré de bonne foi, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ; et alors, enfin, que, faute encore d'avoir recherché si une lettre du notaire Z... du 18 janvier 1985 et le désistement d'action constaté par l'ordonnance du 16 octobre 1986 ne caractérisaient pas, de manière claire et non équivoque, l'absence de volonté de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire, les juges

d'appel auraient privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et à nouveau de l'article 1184 du même Code ;

Mais attendu, d'abord, que l'action intentée par les ayants droit de Gabrielle Y... était fondée, non sur l'article 1184 du Code civil, mais sur la clause résolutoire insérée dans le contrat ; que l'arrêt retient, d'une part, que la clause relative au désistement des venderesses "pour l'époque de leur décès, de tous droits de privilège et d'action résolutoire", a pour seul objet de faciliter la radiation de l'inscription du privilège du vendeur après le décès du crédirentier survivant, lorsque les arrérages de la rente ont été régulièrement payés, et d'autre part, que le droit d'agir des ayants droit est

expressément reconnu, au titre de la clause résolutoire, dès lors que le bénéfice en était acquis avant le décès du crédirentier ; qu'il constate ensuite qu'en application de la clause résolutoire, visée dans le commandement, la vente était résolue dès le 9 novembre 1984 et en déduit exactement que les légataires de Gabrielle Y... étaient fondés à faire valoir un droit né du vivant de celle-ci ; qu'ainsi, abstraction faite du motif surabondant tiré de la prohibition des pactes sur succession future, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Attendu, ensuite, qu'après avoir énoncé, par motifs propres et adoptés, que l'offre de paiement de la SCI Prairial était conditionnelle, l'arrêt relève que la consignation d'une somme de 100 000 francs n'a été suivie ni d'une dénonciation, ni d'offres réelles et que la société Prairial n'était dès lors pas fondée à prétendre que ses créanciers "avaient tout mis en oeuvre pour l'empêcher de régler les rentes" ; qu'en retenant ainsi que la clause résolutoire n'avait pas été invoquée de mauvaise foi, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;

Et attendu, enfin, qu'ayant rappelé, par motifs propres et adoptés, que le notaire n'était pas le mandataire des crédirentières et qu'aucune formalité judiciaire ne s'imposait à celles-ci pour faire jouer la clause résolutoire, les juges d'appel ont relevé que Gabrielle Y... avait manifesté son intention de bénéficier de cette clause tant dans les commandements délivrés à la SCI, ainsi qu'aux associés, que dans le procès-verbal de carence dressé pour constater le caractère infructueux de ces commandements et leurs conséquences quant à la résolution de la vente ; que de ces constatations la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a pu déduire que Gabrielle Y... n'avait pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, et a ainsi légalement justifié sa décision ;

D'où il suit qu'en aucune de ses branches, le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne la SCI Prairial à une amende civile de dix mille francs, envers le Trésor public ; la condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience du dix huit novembre mil neuf cent quatre vingt douze.