Commercial Lessee v. Lessor: "As Is" Lease Clause Bars Hidden Defect Claim

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Valeria, dont le siège social est à Furiani, Bastia (Haute-Corse),

en cassation d'un arrêt rendu le 11 avril 1991 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), au profit de M. René X..., demeurant à Bastia (Corse), immeuble Lorba, Super Bastia,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 24 novembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Deville, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Valeria, de Me Barbey, avocat de M. X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Valeria, qui a pris à bail un local à usage commercial appartenant à M. X..., reproche à l'arrêt attaqué (Bastia, 11 avril 1991) de la débouter de sa demande tendant à la condamnation de M. X... à réparer les dommages résultant des vices cachés de la toiture, alors, selon le moyen, "18/ que la cour d'appel saisie de conclusions faisant valoir que l'exploitation des locaux par le preneur s'était rapidement avérée impossible après sa prise de possession des lieux et que le local n'était pas en état d'abriter la moindre activité commerciale, ne pouvait s'abstenir de rechercher si le bailleur pouvait s'exonérer par une telle clause de la non-exécution de l'obligation, essentielle au contrat de bail, de délivrer des locaux propres à servir à un usage commercial ; qu'en s'en abstenant la cour d'appel a : a) violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; b) privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1719 et 1720 du Code civil ; 28/ que le preneur faisait valoir dans ses conclusions que le bailleur, professionnel du bâtiment et constructeur du local loué, ne pouvait ignorer les vices cachés affectant la toiture et les avait visiblement dissimulés au moyen d'un aménagement intérieur esthétiquement convaincant ; qu'en donnant effets à la clause d'exonération de la garantie des vices cachés figurant au bail, sans se prononcer sur le dol ainsi invoqué dont l'existence l'eut privée d'effet, la cour d'appel a : a) violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; b) privé sa décision de base légale au regard de l'article 1150 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail stipulait que "le preneur accepte les locaux ainsi situés dans leur état actuel, sans que le bailleur ait une quelconque prestation à effectuer", la cour d'appel, qui a retenu que cette clause ni obscure ni ambiguë ne permettait pas à la société locataire d'exiger du bailleur des travaux de remise en état de la toiture ou l'indemnisation des

dommages dus au mauvais état de celle-ci, a, par ces seuls motifs, et sans avoir à répondre à de simples allégations du preneur, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Valeria, envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six janvier mil neuf cent quatre vingt treize.