Tenant Waiver of Statutory Protections in Successive Leases

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Albert C..., demeurant ... (8ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 9 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre A), au profit de M. I..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 octobre 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. H..., F..., Z..., D... B..., MM. Y..., X..., G..., E... A... Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Lemaître et Monod, avocat de M. C..., et de Me Garaud, avocat de M. I..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 9, octobre 1990), que M. I... a donné un appartement en location à M. C... par un bail de six ans, conclu le 21 octobre 1968 au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, auquel un constat de l'état des lieux était annexé ; qu'un nouveau bail de six ans a été conclu le 21 octobre 1974 au même visa mais sans qu'un constat de l'état des lieux y soit annexé ; que M. I... ayant fait délivrer congé au locataire pour le 1er octobre 1986, celui-ci, assigné pour faire déclarer valable ce congé, a reconventionnellement demandé que la location soit régie par les dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon, le moyen, "1°) qu'en soulevant d'office le moyen de fait tiré de ce que M. C... serait conseil juridique et serait donc nécessairement un homme d'affaires averti, parfaitement au fait de ses droits et n'ignorant rien de la réglementation des loyers, sans préciser l'élément de preuve sur laquelle elle s'est fondée pour retenir ce fait qu'aucune des parties n'avait invoqué à l'appui de ses prétentions et qui est, au surplus, contredit par les pièces du débat et les écritures des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 7, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'en prenant en considération, pour en déduire la renonciation de M. C... à se prévaloir des irrégularités du bail litigieux, un

fait que les parties n'avaient pas spécialement invoqué à l'appui de leurs prétentions, sans provoquer une discussion contradictoire sur ce point, la cour d'appel a violé les articles 7, alinéa 2, et 16 du nouveau Code de

procédure civile ; 3°) que ni la tacite reconduction, ni le renouvellement exprès d'un bail, par lesquels le locataire est laissé en possession ne constituent, en eux-mêmes, une manifestation non équivoque de la volonté de son bénéficiaire de renoncer à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'ainsi, en l'espèce, en déduisant la renonciation de M. C... à se prévaloir des irrégularités affectant le bail litigieux de ce qu'après l'expiration du bail initial conclu le 21 octobre 1968, sous le visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, M. C..., désirant demeurer dans les lieux, avait signé le 21 octobre 1974 un nouveau bail dérogatoire visant le même texte de la loi de 1948, ce bail s'étant ensuite renouvelé par tacite reconduction et de ce qu'il a laissé s'écouler la location litigieuse pendant 18 ans sans protestations ni réserves, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 4°) que seul un droit de contestation, déjà né, peut faire l'objet d'une renonciation ; qu'ainsi, en se fondant, pour retenir la renonciation de M. C... à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948, sur la signature, le 21 octobre 1974 d'un second bail dérogatoire, dont il est pourtant constant et non contesté, qu'à la différence du précédent, il ne comportait en annexe aucun constat de l'état des lieux contrairement à ce que prévoit l'article 23 du décret du 30 décembre 1964, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu qu'à l'expiration d'une location de 18 ans qui a été conclue au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 et s'est écoulée sans protestations ni réserves, M. C... avait signé, de manière expresse et en pleine connaissance de cause, un second bail dérogatoire, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision en en déduisant, à bon droit, qu'il avait ainsi renoncé à se prévaloir des défauts de conformité des locaux et à invoquer l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;