Real Estate Developer Liability and Insurance Coverage for Latent Defects

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société immobilière "Devenir propriétaire" (SIDP), dont le siège social est ... (8e),

en cassation d'un arrêt rendu le 28 mars 1990 par la cour d'appel de Paris (19e chambre, section A), au profit de la compagnie d'assurances La Préservatrice foncière assurance dite "PFA", dont le siège social est immeuble PFA, 1, cours Michelet, Puteaux-La Défense (Hauts-de-Seine),

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 16 juin 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. D..., F..., E..., X..., Y..., C... A..., M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de la société SIDP, de la SCP Coutard et Mayer, avocat de la compagnie La Préservatrice foncière assurance, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mars 1990), que la société immobilière Devenir propriétaire (SIDP), assurée auprès de la compagnie La Préservatrice foncière assurance, a, en 1966, fait édifier un groupe de pavillons individuels, dont l'un a été vendu "clés en mains", le 31 janvier 1968, aux époux Z..., qui l'ont revendu, le 19 juillet 1973, à M. B... ; que celui-ci s'étant plaint de vices cachés, un arrêt du 4 mai 1984, devenu irrévocable, a retenu que la société SIDP était intervenue dans l'opération immobilière en qualité de promoteur-vendeur et a condamné cette société à indemniser M. B... et à garantir partiellement les locateurs d'ouvrage ; que la SIDP a fait assigner la compagnie La Préservatrice foncière assurance en garantie de cette condamnation ; Attendu que la SIDP fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que le juge ne peut motiver sa décision par voie de simple référence à une décision antérieure, qui, faute d'avoir été rendue entre les mêmes parties, ne bénéficie d'aucune autorité de chose jugée ; qu'en l'espèce, la compagnie La Préservatrice foncière n'avait pas été partie à la décision rendue par la cour d'appel de Paris, le

4 mai 1984, entre la SIDP, M. B... et les divers locateurs d'ouvrage ; qu'en déclarant, néanmoins, qu'il résultait suffisamment des constatations et énonciations de cette décision, qui n'avait pas été frappée de pourvoi, que la SIDP avait eu, dans l'opération de construction litigieuse, la qualité de promoteur immobilier, et qu'elle avait, en outre, commis une faute de nature à exclure la garantie de l'assureur, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; 2°) que l'autorité de chose jugée, dont est revêtue une décision, s'attache exclusivement à son

dispositif, ainsi qu'à ses motifs qui en sont le soutien nécessaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel de Paris, dans sa décision du 4 mai 1984, n'a nullement tranché, dans son dispositif, le point de savoir si la SIDP avait la qualité de promoteur ; que les motifs de cette décision ne constituaient, par ailleurs, aucunement le soutien nécessaire de son dispositif portant condamnation de la SIDP à l'égard de M. B..., cette condamnation se justifiant suffisamment pour la seule constatation que celle-ci avait commis une faute en relation avec le dommage, et qu'elle avait la qualité de vendeur professionnel, ce qui rendait, de ce seul fait, inopposable à M. B... la clause de renonciation au bénéfice de la garantie des vices cachés figurant au contrat ; qu'en se fondant sur les seuls motifs de cette décision pour en déduire la qualité de promoteur immobilier de la SIDP, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; 3°) qu'en toute hypothèse, la clause d'exclusion, figurant au contrat d'assurance, n'écartait l'application de la police qu'aux assurés ayant eu, dans l'opération concernée, la qualité de promoteur immobilier au sens de la loi du 16 juillet 1971 ; que, selon cette loi, n'a la qualité de promoteur immobilier que celui qui s'engage à réaliser, pour le compte du maître de l'ouvrage, une opération de construction ; qu'en l'espèce, la SIDP faisait valoir, dans ses conclusions, qu'elle ne s'était jamais engagée envers quiconque à réaliser une opération de construction, puisqu'elle avait fait construire les immeubles, pour son propre compte, en vue de leur vente clés en mains après achèvement ; qu'en se bornant à déduire sa qualité de promoteur de la seule constatation, par une précédente décision, qu'elle avait eu l'initiative et la direction de l'opération de construction, sans rechercher si elle s'était engagée, à l'égard des acquéreurs ou de tout autre maître d'ouvrage, à réaliser, pour le compte de ces derniers, une opération de construction immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1831-1 du Code civil ; 4°) qu'aux termes des dispositions du paragraphe IV de la police, la faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré s'entend du "fait qui implique la volonté de l'assuré de provoquer le dommage avec la conscience de son acte" ; qu'en se bornant à constater qu'il résultait des énonciations de

l'arrêt du 4 mai 1984 que la SIDP avait volontairement dissimulé aux constructeurs les réserves figurant au permis de construire, sans rechercher si cette dernière avait agi avec la volonté de provoquer le dommage et en ayant conscience des conséquences de son acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 113-1, alinéa 2, du Code des assurances" ; Mais attendu qu'ayant relevé que selon les énonciations de l'arrêt du 4 mai 1984, invoqué par la SIDP pour agir contre son assureur et opposable à ce dernier, en l'absence de fraude, la SIDP avait pris l'initiative et le soin principal de l'opération de construction, incluant le pavillon litigieux, la cour d'appel a, par ces seuls motifs propres et adoptés, qui caractérisent l'intervention de la SIDP en qualité de promoteur-vendeur, activité exclue du bénéfice de la police d'assurance, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;