Seller Liability for Undisclosed Defects and Bad Faith in Hotel Sale

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Le Corsaire, dont le siège social est ... (Seine-Maritime),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 juin 1990 par la cour d'appel de Rouen (2e chambre civile), au profit de Mme Denise A..., demeurant ... (Seine-Maritime),

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 octobre 1992, où étaient présents :

M. Bézard, président, M. Lacan, conseiller référendaire rapporteur, M. Y..., Mme Z..., MM. Vigneron, Leclercq, Gomez, Léonnet, conseillers, Mme X..., M. Huglo, conseillers référendaires, M. Jeol, premier avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Lacan, les observations de Me Blondel, avocat de la société Le Corsaire, de Me Hemery, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Jeol, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que, par acte du 7 janvier 1989, Mme A... a vendu à la société Le Corsaire un fonds de commerce d'hôtelrestaurantsalon de thé, classé dans la catégorie "deux étoiles" ; qu'ayant été informée par l'Administration, peu après son acquisition, de la nécessité d'engager d'importants travaux pour mettre l'établissement en conformité avec les normes édictées par un arrêté ministériel du 14 février 1986, sous peine de déclassement, la société Le Corsaire a assigné sa venderesse en réduction du prix ; Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour rejeter une telle demande, l'arrêt retient que l'arrêté précité revêtant un caractère réglementaire et s'adressant à tous les établissements hôteliers, la société Le Corsaire, professionnel de cette branche et assistée d'un conseil juridique, ne devait pas en ignorer l'existence ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le classement dans sa catégorie de l'hôtel constituait l'un des critères du prix élevé de l'achat et que la venderesse, personnellement avisée par l'Administration de l'importance des travaux à engager pour éviter le déclassement résultant de la nouvelle réglementation, avait omis d'en informer son acquéreur, ce dont il résultait que Mme A... avait agi de mauvaise foi et était irrecevable à reprocher à la

société Le Corsaire son ignorance des modifications réglementaires intervenues, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1641 du Code civil ; Attendu que, pour se prononcer comme il a fait, l'arrêt a également retenu que l'arrêté ministériel ayant accordé aux hôteliers un délai expirant en mars 1991 pour se conformer aux normes qu'il édictait, l'établissement bénéficiait encore, au jour de la vente, du classement dans la catégorie à laquelle il était réputé appartenir ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas contesté qu'en l'absence d'importants travaux, le déclassement était inéluctable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour se prononcer comme il a fait, l'arrêt a encore retenu que l'acte de vente stipulait que le cessionnaire renonçait à tout recours contre le cédant et s'engageait à faire son affaire de toutes les "prescriptions administratives auxquelles pareille exploitation pourrait donner lieu" ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'une telle clause est exclusive de la mauvaise foi du cédant, laquelle résultait en l'espèce des propres constatations de l'arrêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne Mme A..., envers la société Le Corsaire, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rouen, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre novembre mil neuf cent quatre vingt douze.