Purchasers Liable for Eviction Indemnity in Property Sale Despite Prior Lease Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. René G...,

2°/ Mme Marie-Thérèse Z..., épouse G...,

demeurant tous deux à Margny-les-Compiègne (Oise), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 mai 1990 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), au profit de :

1°/ la société anonyme Primistères, dont le siège est à La Courneuve (Seine-Saint-Denis), ...,

2°/ Mme B..., Sybille de J..., veuve Jean C..., demeurant à Paris (16e), ...,

défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 avril 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. E..., H..., I..., F..., X..., Y..., D... A..., MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat des époux G..., de Me Pradon, avocat de la société Primistères, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte aux époux G... de leur désistement de pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre la société Primistères ; Sur le moyen unique :

Attendu que les époux G..., acquéreurs d'un immeuble appartenant à Mme de J... et donné en location à la société Primistères, font grief à l'arrêt attaqué (Amiens, 2 mai 1990), qui les déclare redevables d'une indemnité d'éviction à l'égard de cette société, de mettre hors de cause Mme de J..., contre laquelle ils ont formé une action en garantie, alors, selon le moyen, "que la vente de l'immeuble ne décharge pas nécessairement l'ancien propriétaire de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement de son bail ; 1°) qu'en imposant, dès lors, à l'acquéreur de démontrer que la charge, constituée par l'indemnité d'éviction née d'un refus de renouvellement du bail opposé au locataire antérieurement à la vente, lui avait été dissimulée par le vendeur, la cour d'appel a interverti

le fardeau de la preuve, en violation des articles 1315 et 1626 du Code civil ; 2°) qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été

invitée, si l'indemnité d'éviction, résultant d'un refus de renouvellement antérieur à la vente, constituait une charge que le vendeur était tenu, sauf à l'en garantir, de porter spontanément et de manière précise à la connaissance de l'acquéreur lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1626 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir relevé, par motif adopté, que l'acte de vente stipulait que les acquéreurs étaient subrogés au vendeur dans tous les effets de la procédure, en cours, sur le renouvellement du bail, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant, sans inverser la charge de la preuve, que les époux G..., à qui il incombait, avant de signer cet acte, d'obtenir toutes explications utiles sur cette procédure, n'établissaient pas, comme ils le prétendaient, que l'existence d'un refus de renouvellement du bail leur avait été dissimulée ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;