Precarious Occupation Convention vs. Commercial Lease Determination

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Polaire, anciennement dénommée société à responsabilité limitée Pôle fourrures, dont le siège social est sis à Paris (8e), ... (Alpes-Maritimes), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 7 mars 1990 par la cour d'appel d'Agen (1re Chambre), au profit :

1°) de M. Jean, Henri Y..., demeurant à Bordeaux (Gironde), 79, Cours Portal,

2°) de Mme Jeanne Y..., épouse de M. E..., demeurant à Bordeaux (Gironde), 246, Cours de la Somme,

3°) de M. Dominique Y..., demeurant Le Clos des Roberts, Domaine de Mazerolles à Saint-Martin Lacaussade, Blaye (Gironde),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 avril 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. C..., F..., G..., D..., X..., Z..., B... A..., M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Polaire, de Me Le Prado, avocat des consorts Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 7 mars 1990), statuant sur renvoi après cassation, que, par deux actes, l'un du 1er juillet 1981, l'autre du 9 juillet 1982, la société Polaire, antérieurement dénommée "Sak's Fourrures", puis "Pôle fourrures", a été autorisée par les consorts Y..., propriétaires d'un local à usage commercial, à occuper celui-ci jusqu'au 1er février 1983 ; Attendu que la société Polaire fait grief à l'arrêt, qui décide qu'elle est devenue occupante sans titre le 1er février 1983, de retenir que les parties sont liées par une convention d'occupation précaire, alors, selon le moyen, "1°) que les juges du fond, pour qualifier de conventions d'occupation précaire les actes litigieux, se sont bornés à retenir que chacune des parties avait intérêt à ne pas se lier suivant les formes légales d'un contrat de location commerciale, mais à conclure un contrat précaire ; qu'en statuant ainsi, sans préciser quelles étaient les données objectives permettant de caractériser l'existence de conventions

d'occupation précaire, plutôt que de baux de courte durée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) qu'il résulte des constatations des juges du fond que les conventions litigieuses, conclues pour une durée de six mois, n'étaient pas révocables à tout moment, qu'elles stipulaient le paiement d'une redevance trimestrielle équivalente à un loyer, qu'elles concédaient au preneur la jouissance pleine, entière et exclusive de locaux à usage commercial et qu'elles ne s'inscrivaient dans le cadre d'aucune circonstance exceptionnelle ; qu'en qualifiant, néanmoins, les contrats litigieux de conventions d'occupation précaire, sans caractériser la précarité du lien contractuel et en procédant, au contraire, à des constatations caractérisant l'existence de baux de courte durée, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ; 3°) que la cour d'appel a considéré, au surplus, que le gérant de la société avait préféré conclure une convention d'occupation précaire, plutôt qu'un bail commercial, qui ne pouvait être consenti que moyennant le paiement d'un pas-de-porte d'un montant très élevé, et que les propriétaires n'avaient aucune raison particulière de consentir un bail commercial sans percevoir une indemnité de pas-de-porte substantielle ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas conclu des baux de courte durée, exclusifs du paiement d'un pas-de-porte, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale, au regard de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ; 4°) qu'en toute hypothèse, la conclusion d'un bail commercial n'est pas subordonnée au paiement par le preneur d'un pas-de-porte ; qu'en affirmant qu'en l'espèce, un bail commercial n'aurait pu être consenti à la société que moyennant le paiement d'un pas-de-porte d'un montant très élevé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil et les articles 1er et suivants du décret du 30 septembre 1953 ; 5°) que le congé, en date du 22 mars 1983, délivré par les propriétaires, énonçait que "la requérante accepte le congé convenu lors d'accords verbaux pour le 31 mars 1983" ; qu'en affirmant qu'il n'était pas établi que les propriétaires auraient consenti à ce que la société reste en possession du local après le 1er février 1983, la cour d'appel a donc dénaturé les termes clairs et précis du congé précité, d'où il résultait que la société avait été autorisée à rester en possession des lieux, à tout le moins, jusqu'au 31 mars 1983, et, par suite, violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'en raison de la surface et de l'emplacement exceptionnel du local en cause, un bail n'aurait pu être conclu sans le versement d'un pas-de-porte d'un montant très élevé, que n'étant pas assuré de la rentabilité de cet investissement, le gérant de la société Polaire, homme d'affaires expérimenté, qui n'était pas certain du succès de son installation sur une des plus belles artères

de la ville, avait préféré la formule de l'occupation précaire, que les parties avaient manifesté leur ferme intention de ne pas se lier dans les termes du décret du 30 septembre 1953 en précisant dans leurs conventions, ce qui n'avait pu échapper à leur attention avertie, que l'autorisation d'occuper les lieux était donnée à la société à titre précaire et révocable, moyennant une redevance forfaitaire, les propriétaires se réservant le droit d'y mettre fin sans indemnité le 1er février 1983, la cour d'appel qui, sans dénaturer le congé du 22 mars 1983 qu'elle n'a pas pris en considération pour se déterminer, a déduit de ses constatations la précarité des conventions, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant déclaré la société Polaire occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 1983, la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;