Purchasers Liable for Real Estate Agent's Commission Stipulated in Mandate and Deed of Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. André C..., né le 31 janvier 1942 à Alger, employé à la Chambre de commerce de Beauvais,

2°/ Mme Danièle Y..., épouse C...,

demeurant ensemble à Marseille-en-Beauvaisis (Oise), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 11 avril 1989 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), au profit de M. Raymond B..., agent immobilier, demeurant ... (Oise),

défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juin 1992, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Kuhnmunch, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Fouret, Pinochet, Mmes Lescure, Delaroche, conseillers, Mme A..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Kuhnmunch, les observations de la SCP Lemaitre et Monod, avocat des époux C..., de Me Cossa, avocat de M. B..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mmes X... et Z... ont donné mandat exclusif, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, à M. B..., agent immobilier, de vendre une maison ; qu'il était précisé dans le mandat que la commission de l'agent immobilier serait payée par les acquéreurs ; que cette obligation des acheteurs a été rappelée dans l'acte notarié de vente de la maison à M. et Mme C... ; que ceux-ci ayant refusé de lui régler la commission, M. B... les a assignés en paiement ; que, par arrêt confirmatif, la cour d'appel (Amiens, 28 novembre 1988) a condamné M. et Mme C... à ce paiement, ayant estimé que le mandat était valable et opposable aux acquéreurs ; Sur le second moyen, dont l'examen est préalable :

Attendu que M. et Mme C... reprochent à la cour d'appel d'avoir admis la validité du mandat exclusif de vente alors que, selon le moyen, en refusant d'annuler un tel mandat, d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction et mentionnant seulement la possibilité de dénonciation quinze jours avant l'issue de la période de renouvellement et non le droit de dénoncer le mandat à tout

moment, passé un délai de trois mois, les juges du fond ont violé les alinéas 1 et 2 de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Mais attendu que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que le mandat exclusif avait été donné pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction par périodes trimestrielles, sauf dénonciation avec préavis de quinze jours ; qu'elle en a justement déduit que l'agent immobilier ayant exécuté le mandat à une date comprise dans la première période trimestrielle, durant laquelle le mandat était valable comme étant d'une durée limitée, les acquéreurs ne pouvaient en demander la nullité ; que le moyen ne peut donc être accueilli ; Et sur le premier moyen :

Attendu que les acquéreurs reprochent encore à la cour d'appel d'avoir jugé que le mandat exclusif leur était opposable alors que, selon le moyen, il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ainsi que de l'article 1165 du Code civil que les mentions relatives à la commission doivent figurer à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties à l'opération de sorte que l'arrêt attaqué, condamnant les acquéreurs qui n'étaient pas parties au mandat mais uniquement à l'acte de vente conclu avec les seuls vendeurs et dans lequel ne figuraient pas les mentions relatives à la commission, a violé les textes précités ; Mais attendu que, par motifs adoptés, la cour d'appel a relevé qu'il avait été stipulé, tant dans le mandat que dans l'acte de vente, que la commission serait à la charge des acquéreurs ; qu'elle en a, dès lors, justement déduit que ceux-ci étaient tenus au paiement de la commission ; que le moyen n'est donc pas fondé ; Sur la demande présentée au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu que M. B... sollicite sur le fondement de ce texte l'allocation d'une somme de 8 000 francs ; Mais attendu qu'il serait inéquitable d'accueillir cette demande ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Rejette également la demande présentée par M. B... sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;