Landlord Implied Consent to Lease Novation Through Conduct

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) la société CPI, société à responsabilité limitée, dont le siège est ... (16ème),

2°) M. Mario Italo Y..., demeurant ... le Coeur à Paris (6ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 8 juin 1990 par la cour d'appel de Paris (6e chambre B), au profit de :

1°) M. Peter E..., demeurant ... (15ème),

2°) Mme Slavicka I... épouse E..., demeurant ... (15ème),

3°) M. B..., demeurant ... (15ème),

4°) Mme B..., demeurant ... (15ème),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 décembre 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. G..., J..., K..., H..., X..., C..., F... D..., M. Boscheron, conseillers, M. A..., M. Z..., M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la société CPI et de M. Y..., de Me Guinard, avocat des époux E..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juin 1990), que les époux B..., titulaires, suivant acte sous seing privé du 22 juin 1973, d'un bail d'habitation sur un appartement, ont laissé les lieux, en 1978, aux époux E... et ont, en mars 1984, informé le gérant de l'immeuble du caractère définitif de cette situation ; que la société CPI et M. Y..., acquéreur de l'immeuble en 1988, estimant que les époux B... n'occupaient plus personnellement les locaux, les ont assignés, ainsi que les époux E..., en résiliation du bail et en expulsion ; Attendu que la société CPI et M. Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "1°/ que la

novation ne se présume point et doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ; que, dès lors, en se bornant, pour estimer que les époux E... n'étaient pas sous-locataires des époux B... mais en réalité titulaires d'un bail non écrit accepté par l'ancien propriétaire, à retenir qu'ils occupaient l'appartement depuis 1978 et avaient payé depuis directement le loyer au gérant sans protestation ni réserve, sans relever une manifestation non équivoque de volonté de l'ancien propriétaire de substituer les époux E... aux époux B... comme locataires de l'appartement, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1273 du Code civil ; 2°/ qu'en toute hypothèse, la délivrance de quittances de loyers, même sans réserve, n'établit par elle-même ni l'existence, ni la condition, ni la portée d'un bail ; que, dès lors, en retenant que les époux E...

étaient titulaires d'un bail non écrit accepté par l'ancien propriétaire, parce qu'ils occupaient l'appartement depuis 1978 et payaient depuis le loyer directement au gérant sans protestation, sans répondre aux chefs des conclusions de la société CPI et de M. Y... soulignant que le gérant certifiait avoir toujours conduit la location au nom des époux B..., ce qui démontrait que la perception des loyers versés par les époux E... n'était qu'une tolérance et non la reconnaissance d'un droit au bail, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et, partant, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant, répondant aux conclusions, retenu que le mandataire du propriétaire, exactement informé de la situation des époux B... et de celle des époux E..., n'avait émis ni protestation ni réserve, et avait traité ces derniers comme de véritables locataires, la cour d'appel, qui a pu en déduire l'existence d'une novation du contrat de bail, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;