Landlord's Right to Personal Repossession vs. Waiver by Agreement on Annual Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Jean Y...,

2°) Mme Ginette Z..., épouse Mariage,

demeurant tous deux ... (17e),

en cassation d'un arrêt rendu le 22 mars 1990 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre, section des urgences), au profit de Mme Ghislaine de X..., née Blampain le Boeuf de Saint Mars, demeurant ... (Hauts-de-Seine),

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 janvier 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mars 1990), que les époux Y... ont pris en location un appartement dont Mme de X... est actuellement propriétaire ; que le bail renouvelé le 15 juin 1983, pour une durée de six ans, comportait une clause autorisant les bailleurs à y mettre fin au terme de chaque année en vue de reprendre le logement pour l'habiter eux-mêmes ou par leurs ascendants ou descendants et qu'une pratique s'est établie, concrétisée par un reçu signé le 24 avril 1987 par M. de X..., selon laquelle les preneurs versaient, en sus du loyer, une somme supplémentaire contre l'engagement du propriétaire de ne pas exercer son droit de reprise personnelle des locaux ; que par acte du 21 mars 1989, Mme de X... a fait délivrer congé aux locataires pour le 1er juillet 1989, pour reprendre les locaux et les habiter personnellement, et les a assignés aux fins d'expulsion ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer le congé valable, alors, selon le moyen, que la faculté donnée au bailleur de reprendre le bien loué pour l'habiter personnellement peut, aux termes de l'article 9 de la loi du 22 juin 1982, s'exercer, soit au terme annuel du bail, soit à l'expiration du bail ; qu'en renonçant à la clause contractuelle du bail visant ces dispositions et "la possibilité de reprise de l'appartement pour usage

personnel", en général, la bailleresse a nécessairement renoncé à toute reprise, tant en cours de bail qu'en fin de bail ; qu'en estimant néanmoins pour valider le congé délivré en application des articles 9 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986, qu'elle n'avait pas renoncé à se prévaloir de l'expiration du bail quand bien même le non-renouvellement aurait été motivé par la reprise pour habiter, les juges du fond ont violé,

ensemble, ces dispositions et l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la renonciation à la clause du bail autorisant les bailleurs à mettre fin au bail au terme de chaque année du contrat, en vue de reprendre le logement pour l'habiter eux-mêmes, était claire et précise, et qu'explicitée dans l'acte du 24 avril 1987, elle se référait seulement à la clause de la convention souscrite le 15 juin 1983 et ne pouvait être étendue aux autres possibilités de reprise prévues par l'article 9 de la loi du 22 juin 1982 en fin de bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... reprochent à l'arrêt de les débouter de leur demande en remboursement des sommes versées de façon occulte en sus du loyer contractuel, alors, selon le moyen, d'une part, que les époux Y... ont démontré tout au long de leurs conclusions que leur engagement de verser chaque mois des sommes occultes, supplémentaires au montant du loyer contractuel, avait, dans leur esprit, pour unique cause la garantie de la pérennité du bail, mis à tout le moins à l'abri d'une reprise pour habiter à quelque moment que ce soit ; qu'en refusant de voir dans ces conclusions les moyens et explications nécessaires au soutien des prétentions des époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, qu'en s'abstenant de rechercher quelles avaient été, dans l'esprit des époux Y... et prises en elles-mêmes, la cause et la portée de leur engagement de verser des sommes supplémentaires occultes dont elle admettait

pourtant qu'elles étaient liées à l'abandon du droit de reprise annuelle et se situaient donc au-delà de la seule jouissance des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1131 du Code civil comme de l'article 1134 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant que les sommes remises n'avaient pas eu pour contrepartie une renonciation de la bailleresse à son droit de reprise lors du renouvellement du bail, mais qu'elles avaient compensé l'abandon du droit de reprise annuelle, lequel n'avait pas été exercé jusqu'au terme du bail ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne les époux Y..., envers Mme de X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq février mil neuf cent quatre vingt douze.