Landlord-Tenant Dispute Over Unauthorized Crop Change and Land Improvements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant, who had replaced the rice cultivation with other crops on the leased rural property and performed land consolidation work, was awarded compensation for improvements by the lower court against the landlords. The high court quashed this decision because the lower court incorrectly placed the burden of proof on the landlords to show they had opposed the changes, rather than requiring the tenant to prove he had informed them of the change in cultivation or that the landlords had agreed to indemnify for the work, and because the lower court incorrectly applied the article concerning land consolidation by failing to acknowledge that the work included a change of crop requiring further consideration.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du Code civil, Article L. 411-29 du Code rural, Article L. 411-28 du Code rural, Article 679, Article 700; Landlord-Tenant Dispute Over Unauthorized Crop Change and Land Improvements: The high court quashed this decision because the lower court incorrectly placed the burden of proof on the landlords to show they had opposed the changes, rather than requiring the tenant to prove he had informed them of the change in cultivation or that the landlords had agreed to indemnify for the work, and because the lower court incorrectly applied the article concerning land consolidation by failing to acknowledge that the work included a change of crop requiring further consideration.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in conjunction with Article 1315 of the Civil Code for the ground on which the lower court's decision regarding indemnity for crop change was deemed to have wrongly allocated the burden of proof.
Cited in conjunction with Article L. 411-29 of the Rural Code for the ground on which the lower court's decision regarding indemnity for crop change was deemed to have wrongly allocated the burden of proof.
Cited as the ground for cassation because the lower court incorrectly applied it to works that also involved a change of crops.
Although not explicitly listed in the final orders, the reference to the procedural outcome (remise de la cause devant la cour d'appel de Nîmes) implies a procedural basis for sending the case back, though no specific article governing the referral itself is cited in the dispositive.
This provision is typically related to costs or indemnity for litigation expenses, but it is not explicitly cited in the dispositive orders concerning costs.
This provision is typically related to costs or indemnity for litigation expenses, but it is not explicitly cited in the dispositive orders concerning costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ Mme Z..., née D..., demeurant ... à Saint-Rémy de Provence (Bouches-du-Rhône),
2°/ Mlle Z... Magali, demeurant ... à Saint-Rémy de Provence (Bouches-du-Rhône),
3°/ Mme B... Hélène, née Z..., demeurant ... à Saint-Rémy de Provence (Bouches-du-Rhône),
en cassation d'un arrêt rendu le 14 septembre 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11ème chambre), au profit de M. H... Charles, Louis, Alexandre, demeurant Mas Parade Petite Route de Tarascon à Arles-sur-Rhône (Bouches-du-Rhône),
défendeur à la cassation ; Les demanderesses invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 7 octobre 1992, où étaient présents :
M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. J..., K..., G..., Y..., E... C..., MM. X..., I..., F... A... Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des consorts Z..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. H..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article L. 411-29 du Code rural, ensemble l'article 1315 du Code civil ; Attendu que le preneur peut, afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ; qu'il doit, à défaut d'accord amiable, fournir au bailleur une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre, le bailleur pouvant alors s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire ; que sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut en aucun cas se prévaloir des dispositions prévues pour l'indemnité au preneur sortant ; Attendu que pour condamner les consorts Z..., propriétaires d'un domaine rural qui avait été donné en location à M. H..., à payer à ce dernier une certaine somme pour amélioration au fonds loué,
l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 1990) retient que les consorts Z... ne sauraient faire grief au preneur d'avoir remplacé la culture du riz par d'autres cultures, alors qu'ils ne justifient pas que leur auteur ait formé une quelconque opposition à cet égard ; Qu'en statuant ainsi, sans relever que le preneur avait informé le bailleur du changement de culture ni si ce dernier s'était engagé à indemniser le preneur au titre des travaux exécutés à cette fin, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les textes susvisés ; Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article L. 411-28 du Code rural ; Attendu que, pendant la durée du bail, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d'améliorer les conditions de l'exploitation ; Attendu que l'arrêt retient encore que les travaux effectués par le preneur sont prévus par l'article L. 411-28 du Code rural et ne nécessitent pas l'autorisation du bailleur ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de ses propres constatations que les travaux litigieux avaient pour objet, au moins pour partie, un changement de culture, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
-d CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les consorts Z... de leur demande d'expertise aux fins de déterminer le montant du préjudice subi du fait du défaut d'entretien de l'oliveraie, l'arrêt rendu le 14 septembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne M. H..., envers les consorts Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;