Heirs Sue Notary Over Nullified Property Sale and Subsequent Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Gaspard H..., notaire, demeurant 2, passage de l'hôtel de Ville à Mulhouse (Haut-Rhin),

en cassation d'un arrêt rendu le 19 septembre 1990 par la cour d'appel de Colmar (1e chambre), au profit de :

1°) M. Emile J..., demeurant Casilia n° 9 à Santo-Domingo de Los Collorados (Equateur),

2°) Mme veuve Armand J..., née Marie-Thérèse Y..., demeurant ... (Haut-Rhin),

3°) M. M... Koch, demeurant ... (Haut-Rhin),

4°) M. Christian J..., demeurant ... (Haut-Rhin),

défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 20 octobre 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. O..., P..., E..., Z..., C..., K... G..., M. X..., Mlle F..., MM. A..., N..., K... D... Marino, conseillers, Mme B..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. H..., de Me de Nervo, avocat de M. J..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 septembre 1990), que M. Armand J... auquel son frère, M. Emile J..., domicilié à l'étranger, avait donné mandat de vendre ses immeubles, a acquis lui-même une partie de ces immeubles en se substituant un tiers pour l'exécution du mandat ; que l'acte de cette vente, reçu par M. H..., notaire, n'a pu faire l'objet d'une inscription au livre foncier, le juge ayant invité le notaire à retirer sa requête en raison de la nullité encourue d'une vente au mandataire de biens qu'il était chargé de vendre ; que M. Armand J... étant décédé, M. Emile J... a donné à M. I... un autre mandat de vendre en vertu duquel celui-ci a vendu à M. L... les immeubles de M. Emile J..., parmi lesquels figuraient les biens déjà vendus à M. Armand J... ; que les héritiers de celui-ci, tenus d'abandonner à M. L..., à défaut d'inscription de la première vente au livre foncier, les biens qui en faisaient l'objet, ont assigné le notaire, M. H..., en réparation de leur préjudice ;

que M. H... a demandé la garantie de M. Emile J... ; Attendu que M. H... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1°) que les fautes commises par le notaire, rédacteur du premier acte de vente, à l'égard de M. Emile J... étaient inopérantes pour faire écarter une garantie partielle, compte tenu du fait constaté que le vendeur avait perçu deux fois le prix de vente du même bien à cinq ans d'intervalle ; que l'arrêt a donc violé l'article 1147 du Code civil ; 2°) que les faits que l'arrêt retient à la décharge du vendeur sont seulement de nature à exclure la mauvaise foi de celui-ci lors de l'encaissement des prix successifs, mais certainement pas son imprudence et sa négligence à se fier à des mandataires successifs, sans se soucier, lors du changement du premier mandataire, du sort des biens déjà vendus, au point de confier au second mandataire une mission générale de vente portant, selon l'arrêt, sur "tous ses immeubles situés à Steinbrunn-le-Bas" ; et que l'arrêt, qui a dénié toute faute de M.

Emile J..., a donc violé encore l'article 1147 du Code civil et, au besoin, 1383 du même code ; 3°) qu'en tout état de cause, une éventuelle absence de faute de M. Emile J... ne pouvait lui donner le droit de conserver la totalité du premier prix de vente en sus du second, sous peine d'enrichissement sans cause au préjudice du notaire dont la responsabilité avait pour limite la réparation intégrale d'un dommage sans pouvoir procurer un enrichissement à l'adversaire ; que l'arrêt a donc violé les articles 1375 et 1382 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, qu'en relevant que le notaire n'avait pas transmis l'acte de vente du 15 octobre 1975 à M. Emile J..., qu'il n'avait pas avisé celui-ci des décisions de rejet de la requête en inscription au livre foncier et des conséquences de l'absence de transcription et qu'il n'avait pas rempli son devoir de conseil quant aux effets de la nullité soulevée et quant à l'opportunité de former un pourvoi contre la décision de rejet, la cour d'appel, qui a retenu que M. H... avait induit son client en erreur, a justement caractérisé l'existence d'une faute de nature à faire écarter la garantie sollicitée ;

Attendu, d'autre part, que M. H... ayant seulement invoqué, devant la cour d'appel, la mauvaise foi "nécessaire" de M. Emile J..., sans lui imputer une imprudence ou une négligence, et n'ayant pas soutenu que la conservation par le vendeur du prix de la première vente constituait, à l'égard du notaire, un enrichissement sans cause, le moyen, mélangé de fait et de droit de ces chefs, est nouveau ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, est mal fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. H..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix huit novembre mil neuf cent quatre vingt douze.