Purchasers v. Sellers: Fraudulent Concealment and Undisclosed Safety Violations in Business Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchasers of a bar-hotel-restaurant business and its premises sought the annulment of the sale for fraudulent concealment (dol) after the mayor ordered the administrative closure of the business due to health and safety violations stemming from unperformed work mandated after a 1984 safety commission inspection that the sellers allegedly failed to disclose. The appellate court rejected the annulment, reasoning that the purchasers' prior possession and execution of some masonry work before the final deed, coupled with the contractual clause accepting the property "as is," implied they had sufficient knowledge and their consent was not vitiated. However, the high court quashed this decision because the lower court failed to investigate whether the purchasers' preliminary possession adequately informed them of the necessary safety work's nature and extent, and crucially, whether the sellers' failure to reveal the safety commission's findings, which rendered the business operation precarious, constituted fraudulent reticence under civil code provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1116 du Code civil, l'article 1116 du Code civil, l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Purchasers v. Sellers: Fraudulent Concealment and Undisclosed Safety Violations in Business Sale: The appellate court rejected the annulment, reasoning that the purchasers' prior possession and execution of some masonry work before the final deed, coupled with the contractual clause accepting the property "as is," implied they had sufficient knowledge and their consent was not vitiated. However, the high court quashed this decision because the lower court failed to investigate whether the purchasers' preliminary possession adequately informed them of the necessary safety work's nature and extent, and crucially, whether the sellers' failure to reveal the safety commission's findings, which rendered the business operation precarious, constituted fraudulent reticence under civil code provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision served as the main ground for the cassation, as the lower court allegedly failed to properly assess whether the non-disclosure constituted fraudulent concealment (dol) under this article.
This article was cited in the part of the decision that was quashed, referring to the award of indemnity based on this procedural rule.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) M. Pierre C...,
2°) Mme Monique C... née X...,
demeurant ensemble Le Rocher, Saint-Marc le Blanc (Ille-et-Vilaine) Saint-Brice en Cognes,
en cassation d'un arrêt rendu le 28 juin 1989 par la cour d'appel de Rennes (2ème chambre), au profit :
1°) de M. Henri Y...,
2°) de Mme Jeanne Y..., née Teillais,
demeurant ensemble "Le B... Abraham", à Saint-Pierre Plesguen (Ille-et-Vilaine),
3°) de M. Michel A..., demeurant 30, place des Déportés, à Combourg (Ille-et-Vilaine),
4°) de la compagnie d'assurances GAN, dont le siège est ... Défense (Hauts-de-Seine),
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 mai 1992, où étaient présents :
M. Bézard, président, M. Rémery, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, M. Jeol, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Rémery, les observations de Me Gauzès, avocat des époux C..., de Me Copper-Royer, avocat des époux Y..., de Me Delvolvé, avocat de M. A... et de la compagnie d'assurances GAN, les conclusions de M. Jeol, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Vu l'article 1116 du Code civil ; Attendu que, selon l'arrêt attaqué, les époux Y... ont, par l'intermédiaire de M. A..., agent d'affaires, vendu en 1987 aux époux C... un immeuble et un fonds de commerce de barhôtelrestaurant, dont les locaux d'exploitation avaient fait l'objet d'une visite de contrôle de la commission de sécurité en 1984 ; qu'après la cession du fonds, le maire a ordonné sa fermeture administrative pour infraction aux règles
d'hygiène et de sécurité ; que les époux C..., soutenant ne pas avoir été informés par leurs
vendeurs que, lors de sa visite de 1984, la commission de sécurité avait prescrit des travaux, qui n'avaient pas été exécutés, ont demandé l'annulation de la vente pour dol et la condamnation in solidum des époux Y... et de M. A... à leur rembourser diverses sommes ; Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la vente pour dol formée par les époux C..., la cour d'appel a relevé qu'ils avaient pris possession du fonds de commerce et avaient fait exécuter des travaux de maçonnerie dans l'immeuble vendu avant la date de signature de l'acte authentique de vente, lequel stipulait en outre qu'ils prendraient les biens vendus dans leur état lors de l'entrée en jouissance, et qu'ils avaient, en conséquence, une parfaite connaissance des lieux et installations servant à l'exploitation du fonds leur consentement n'apparaissant pas, dès lors, vicié ; Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher si leur prise de possession du fonds de commerce et de l'immeuble, même antérieure à la signature de l'acte de vente, avait été suffisante pour renseigner les époux C... sur la nature et l'importance des travaux d'hygiène et de sécurité nécessaires et si le fait, pour les époux Y..., de ne pas avoir révélé à leurs cocontractants les résultats de la visite de contrôle de la commission de sécurité, qui rendaient précaire l'exploitation du fonds de commerce, n'était pas constitutif d'une réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
CASSE ET ANNULE, en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation pour dol de la vente du fonds de commerce et de l'immeuble formée par les époux C... contre les époux Y..., et, par voie de conséquence, en ce qu'il a condamné les époux C... à payer à M. A... des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de l'imputation de fait de tromperie et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 28 juin 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne les défendeurs, envers M. Z... payeur général, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rennes, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt trois juin mil neuf cent quatre vingt douze.