Sale Agreement Validity and Mortgage Release Damages

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) la société anonyme Impexo, dont le siège social est sis ZA de Chanteloup, rue Albert Einstein, bâtiment D1 à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis),

2°) la société civile immobilière Générale Immobilière, dont le siège social est ZA de Chanteloup, rue Albert Einstein, bâtiment D1 à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 juillet 1990 par la cour d'appel de Poitiers (Chambre civile, 2e Section), au profit de la société anonyme Dufour and Sparks of America, dont le siège social est ... (Charente-Maritime),

défenderesse à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Douvreleur, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Cathala, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Monnet, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de Me Luc-Thaler, avocat de la société Impexo et de la SCI Générale Immobilière, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Dufour and Sparks of America, les conclusions de M. Monnet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 juillet 1990), que la société Dufour and Sparks of America (société Dufour) a fait une offre de cession d'un immeuble à la société Impexo, par une lettre dont Mme X..., représentante de celle-ci et de la société civile immobilière Générale Immobilière (la SCI) a fait retour avec son acceptation ;

Attendu que la société Impexo et la SCI font grief à l'arrêt de décider qu'une vente à terme a été passée entre les parties et qu'il ne s'agissait pas d'un simple projet, alors, selon le moyen, "que la charge de prouver le contenu de l'engagement, dont elle se prévaut, incombe à la partie qui entend fonder sa demande sur cet engagement ; que le document produit par la société Dufour portant, en même temps que la signature de Mme X..., le mot "projet", la charge de prouver que ce terme n'aurait été ajouté qu'après coup pesait sur la société Dufour ; qu'à défaut de rapporter cette preuve, elle n'établissait l'acceptation de Mme Farhat qu'accompagnée de ce terme ; qu'en refusant de le prendre en considération, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, a, sans inverser la charge de la preuve, souverainement retenu que Mme X... avait accepté sans réserve l'offre, en y

inscrivant la mention "bon pour accord du contenu de ce projet" ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que, pour condamner la SCI et la société Impexo à dommages-intérêts pour inexécution de l'avant-contrat, portant sur la vente d'un immeuble devant être libre de toute hypothèque, l'arrêt retient que, si diverses hypothèques ne ressortent pas de l'état vérifié par le notaire, il résulte des documents joints au dossier que cinq créanciers ont donné mainlevée ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si toutes les mainlevées étaient antérieures à la rupture de l'avant-contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a imputé à la SCI et à la société Impexo la responsabilité de la rupture de l'avant-contrat, l'arrêt rendu le 12 juillet 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Dufour and Sparks of America, envers la société Impexo et la SCI Générale Immobilière, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Poitiers, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt mai mil neuf cent quatre vingt douze.