Property Company v. Neighboring Co-owner (Window Encroachment and Prescription)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property company appealed a decision ordering it to close two windows it opened onto a neighboring co-owned building's courtyard, arguing the appellate court erred in its reasoning regarding the admissibility of its title deeds, misinterpreting expert reports, and incorrectly applying prescription rules for views. The high court upheld the lower court's ruling, finding that the appellate court reasonably determined, based on its assessment of the facts, that the property company failed to prove either consent from the neighboring property owner for the creation of the direct views or that the windows existed in their current state and dimensions for more than thirty years prior to their earlier closure in 1968, thereby justifying the order to close the recently reopened windows under civil code articles concerning views.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 452 du nouveau Code de procédure civile; Property Company v. Neighboring Co-owner (Window Encroachment and Prescription): The high court upheld the lower court's ruling, finding that the appellate court reasonably determined, based on its assessment of the facts, that the property company failed to prove either consent from the neighboring property owner for the creation of the direct views or that the windows existed in their current state and dimensions for more than thirty years prior to their earlier closure in 1968, thereby justifying the order to close the recently reopened windows under civil code articles concerning views.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the legal basis for pronouncing the judgment.
The dispositive orders the appellant to pay the costs and expenses of executing the decision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Saint-Guillaume, dont le siège social est ... (Bouches-du-Rhône), agissant en la personne de son gérant en exercice, M. Y..., demeurant ... (7e) (Bouches-du-Rhône),
en cassation d'un arrêt rendu le 11 septembre 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B), au profit de Mme Catherine Z..., veuve X..., prise en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble sis ... (Bouches-du-Rhône), y domiciliée ès qualités,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 juin 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Douvreleur, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Boscheron, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Lemaître et Monod, avocat de la société civile immobilière Saint-Guillaume, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de Mme X..., ès qualités, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
! Sur le moyen unique :
Attendu que la société civile immobilière Saint-Guillaume (la SCI) fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 1990) d'ordonner l'obturation par des verres dormants des deux fenêtres ouvertes en décembre 1984 sur la façade de l'immeuble du ... donnant sur une cour appartenant à la copropriété de l'immeuble du ..., alors, selon le moyen, "1°) qu'en retenant que les actes de vente produits par la SCI Saint-Guillaume ne "paraissent" pas avoir été régulièrement communiqués à la partie adverse, la cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif et a, dès lors, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'il résulte clairement du rapport d'expertise que les ouvertures litigieuses ont été pratiquées dans un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble du ... et divisé en deux appartements ayant respectivement deux et trois pièces ; qu'ainsi, en retenant qu'il est impossible de savoir si les actes de vente, qui concernent un appartement de deux pièces et un autre de trois pièces, situés au deuxième étage du ..., se rapportent bien aux appartements où ont été pratiquées les ouvertures litigieuses, l'arrêt attaqué a dénaturé, ensemble, le rapport d'expertise et les actes de vente des 30 avril et 13 novembre 1986 et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) que tant qu'elles demeurent des vues, au sens des articles 678 et suivants du Code civil, les ouvertures pratiquées dans un mur mitoyen sont, malgré la modification de
leurs dimensions et de leur état, susceptibles d'être acquises par prescription trentenaire ; qu'ainsi, en retenant, pour refuser de
considérer la SCI Saint-Guillaume titulaire d'une servitude de vue et pour déclarer irrégulière la réouverture des fenêtres litigieuses, qu'il n'était pas établi qu'avant leur obturation en 1968, ces fenêtres aient existé depuis plus de trente ans dans leur état et dans leurs dimensions actuels, l'arrêt attaqué a violé, ensemble, les articles 676, 678 et 690 du Code civil ; 4°) qu'en ne recherchant pas depuis quand les ouvertures litigieuses, dont elle constatait l'existence jusqu'en 1968, constituaient des vues susceptibles d'acquisition par prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 678 et 690 du Code civil" ;
Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant souverainement, par motifs propres et adoptés, non dubitatifs, et sans dénaturation, que la société civile immobilière Saint-Guillaume ne rapportait la preuve ni d'un consentement donné par le propriétaire de l'héritage voisin à la création des deux vues directes, ni de ce qu'antérieurement à l'obturation des fenêtres en 1968, celles-ci existaient dans leur état et dimensions actuels, depuis plus de trente ans ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Saint-Guillaume, envers Mme X..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-deux juillet mil neuf cent quatre vingt douze par M. Paulot, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.