Buyers v. Seller: Specific Performance of Property Sale Agreement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Gérard B..., demeurant ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine),

en cassation d'un arrêt rendu le 9 mai 1990 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit de :

1°) M. X..., Michel, Miltiade A...,

2°) Mme Y..., Moustafiades Z..., épouse A...

demeurant ensemble ... (19e),

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 14 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Douvreleur, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Cathala, Valdès, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de M. B..., de Me Ryziger, avocat des époux A..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 9 mai 1990), qu'ayant, par acte sous seing privé du 20 janvier 1988, vendu un immeuble aux époux A..., M. B... a refusé de passer l'acte authentique de vente en faisant valoir que la condition relative à la consignation, par les acquéreurs, du prix et des frais n'avait pas été exécutée ;

Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt, qui décide que la vente est parfaite entre les parties, de retenir que les acquéreurs se sont acquittés exactement de l'obligation mise à leur charge en versant, dans le délai contractuellement fixé, le prix de la cession, alors, selon le moyen, 1°) que les parties peuvent librement déroger aux dispositions de l'article 1583 du Code civil en reportant au jour de la signature de l'acte authentique de vente le transfert de propriété de l'immeuble vendu ; que les parties ayant expressément convenu, en l'espèce, que "l'acquéreur sera propriétaire... à compter du jour de la signature de l'acte authentique" et que cette signature et le versement de la totalité du montant du prix et des frais "conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur", les juges du fond n'ont pu, sans dénaturer ces stipulations claires et précises, considérer la vente litigieuse comme parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix ;

qu'ils ont ainsi violé, ensemble, l'article 1134 et l'article 1583 précité du Code civil ; 2°) que la date du 20 juin 1988, stipulée comme date limite de consignation par l'acquéreur du prix de vente en principal et frais, n'est nulle part mentionnée comme date limite de production d'une décision définitive portant libération de l'immeuble par ses occupants, cette circonstance étant, au contraire, stipulée comme devant s'apprécier "au 20 juin 1988 ou, au

plus tard, à la date de signature des actes authentiques", soit postérieurement ; qu'en attribuant ainsi à la carence de M. B... dans l'exécution d'une obligation qui, en réalité, ne lui incombait pas, la non-réalisation de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a dénaturé les stipulations susvisées et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) qu'il résulte tant des termes de la clause "conditions particulières", que des termes de la clause "prix", que la villa est vendue moyennant le prix de 625 000 francs en principal, payable comptant au plus tard le 20 juin 1988, ladite somme devant être, avant cette date, frais compris, consignée entre les mains du notaire ; que l'obligation ainsi faite à l'acquéreur de verser la totalité du prix en principal et frais avant le 20 juin 1988 est sanctionnée à la clause "prix" par l'annulation de la vente et vaut ainsi condition résolutoire de celle-ci ; que, dès lors, les prévisions faites aux "conditions particulières", selon lesquelles le vendeur viendrait à diminuer le prix de 50 000 francs, si les lieux n'étaient pas "libres en droit" à la date du 20 juin 1988 ou, au plus tard, à la date de la signature de l'acte authentique, ne peuvent permettre à l'acquéreur de défalquer, lui-même, la somme contractuelle de 50 000 francs, du montant de la consignation, mais lui ouvrent seulement droit à un éventuel remboursement de trop perçu ; qu'en affirmant, néanmoins, que les époux A... étaient autorisés à déduire d'eux-mêmes ladite somme contractuelle des sommes dont la consignation était, par ailleurs, requise à peine de nullité, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) que l'acte sous seing privé du 20 janvier 1988 obligeant l'acquéreur au paiement de tous honoraires et prévoyant prélèvement de ces honoraires "sur les premiers fonds

versés par l'acquéreur", les honoraires fixés se trouvaient nécessairement inclus dans les frais à consigner avec le prix de vente en principal ; qu'en écartant, néanmoins, ces honoraires des frais à consigner, qui plus est, au titre d'une "dernière condition suspensive" que l'acte ne comportait pas, les acquéreurs n'ayant pas contracté d'emprunt, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainemnt retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de l'acte, d'une part, qu'il appartenait au vendeur de produire le jugement définitif établissant la libération éventuelle des lieux avant que n'intervienne le règlement du prix et que l'absence de preuve de cette libération à la date du 20 juin 1988 autorisait les acquéreurs à soustraire du prix la somme contractuellement fixée à 50 000 francs et, d'autre part, que la somme consignée n'avait pas à être augmentée de la rémunération de l'intermédiaire, la cour d'appel a pu en déduire que la vente conclue le 20 janvier 1988 était parfaite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne M. B..., envers les époux A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du

vingt-six mai mil neuf cent quatre vingt douze.