Property Encroachment and View Obstruction Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Augustin J..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

M. J... étant décédé le 24 mars 1990, ses héritiers, à savoir :

1°/ Mme Maria Cruz L..., épouse de M. Alain I..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

2°/ M. Martin K..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

3°/ M. Florencio L..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

4°/ Mme Casimira L..., demeurant 135, rue H. Cochennec, Aubervilliers (Seine-Saint-Denis),

5°/ Mme Emilienne K..., épouse de M. Jacques D..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

ont repris l'instance en son nom,

en cassation d'un arrêt rendu le 11 octobre 1989 par la cour d'appel de Paris (7e chambre, section A), au profit :

1°/ de M. Michel O..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

2°/ de Mme Lucette O..., son épouse, née Chauvière, demeurant ... (Seine-Saint-Denis),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 mars 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. N..., B..., A..., P..., G..., Z..., Y..., F..., E..., X..., M... H..., M. Chemin, conseillers, Mme C..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Bouthors, avocat de M. J... et de ses héritiers, les consorts L..., qui ont repris l'instance, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des époux O..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 1989), que M. J... et les époux O... étant propriétaires de fonds contigus dans un lotissement, M. J... a sollicité la démolition de la partie du garage des époux O... empiétant sur son terrain, ainsi que celle de la partie arrière de ce garage, édifié

sans permis de construire et en violation du cahier des charges du lotissement ; qu'il a également demandé la suppression d'une vue directe sur sa propriété, qui aurait été créée par l'ouverture d'une porte, et l'interdiction aux époux O... d'accéder à une terrasse qui aggraverait la servitude de vue sur son fonds ; Attendu que les consorts K..., aux droits de M. Augustin J..., décédé, font grief à l'arrêt de débouter leur auteur de sa demande en démolition de la partie arrière du garage, alors, selon le moyen, "1°) que, suivant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, les jugements et arrêts sont motivés ; qu'en se bornant à relever le caractère infondé des demandes du co-loti tendant à la démolition d'une partie du garage de son voisin, édifié sans permis, en violation du cahier des charges du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation du texte précité ; 2°) que, suivant l'article 1143 du Code civil, le non respect par un co-loti de ses obligations contractuelles est sanctionné par la démolition des constructions violant le cahier des charges ; qu'en refusant la démolition sollicitée pour violation du cahier des charges du lotissement, à la faveur d'un motif inopérant tiré de

l'incompétence prétendue du juge judiciaire pour apprécier les conséquences d'un défaut de permis de construire, la cour d'appel a derechef violé, par refus d'application, l'article 1143 du Code civil ; 3°) que, suivant les articles 701 et 1143 du Code civil, la juridiction judiciaire est compétente pour apprécier les conséquences d'un défaut de permis de construire quand le cahier des charges du lotissement, dont la violation est alléguée par un co-loti, n'a pas fait l'objet d'une approbation préfectorale ; qu'en affirmant l'incompétence de la juridiction judiciaire, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés" ; Mais attendu qu'abstraction faite d'un motif, erroné mais surabondant, relatif à l'incompétence du juge judiciaire pour apprécier les conséquences d'un défaut de permis de construire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs adoptés, que la limitation de hauteur, stipulée à l'article 4 du cahier des charges concernant la hauteur des clôtures séparatives des lots , ne s'appliquait pas au mur du garage, qui faisait partie de la maison des époux Prost, pour laquelle l'article 5 n'imposait aucune condition de hauteur ; Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts K... font grief à l'arrêt de débouter M. J... de sa demande relative à l'usage de la terrasse, alors, selon le moyen, "qu'en statuant de la sorte, sans autrement s'expliquer sur le bien fondé de la prétention précitée de M. J..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs, au regard de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement, par motifs adoptés, que la terrasse était actuellement inaccessible en raison de sa conception et que les époux J... ne justifiaient d'aucun préjudice actuel et certain ; Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 545 du Code civil ; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ; Attendu que pour débouter M. J... de sa demande en démolition de la partie du garage des époux O... empiétant sur son fonds, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que ce garage a été édifié en conformité avec un permis de construire et a fait l'objet d'un certificat de conformité, que l'implantation défectueuse n'avait fait, antérieurement à l'expertise, l'objet d'aucune plainte et que sa démolition serait hors de proportion avec la valeur économique de l'immeuble, eu égard au caractère minime de l'empiétement, qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme à titre de dommages-intérêts ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant la réalité de l'empiètement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le quatrième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour débouter M. J... de sa demande d'obturation de la vue directe créée sur son fonds par l'ouverture d'une porte, l'arrêt se borne à énoncer que cette demande n'est pas fondée ; Qu'en statuant par cette seule affirmation, la cour d'appel, qui n'a pas motivé sa décision de ce chef, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. J... de sa demande en démolition de la partie du garage des époux O... empiétant sur son fonds, et de sa demande d'obturation d'une porte, l'arrêt rendu le 11 octobre 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ; Condamne les époux O..., envers les demandeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de

Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;