Seller v. Buyer of Commercial Lease: Lease Termination and Damages Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Michel F..., demeurant "Mondial Pub", à Paris (10ème), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 15 mars 1990 par la cour d'appel de Versailles (12ème chambre), au profit :

1°) de M. Jacques C..., demeurant ... (Val-de-Marne),

2°) de la société à responsabilité limitée Reine Foch, dont le siège social est sis à Versailles (Yvelines), ..., prise en la personne de ses gérant et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

défendeurs à la cassation ; M. C... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 10 janvier 1991, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal, invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi provoqué, invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 février 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. H..., I..., Z..., Y..., X..., D..., G... E..., M. Boscheron, conseillers, M. A..., Mme B..., M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Choucroy, avocat de M. F..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. C..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Reine Foch, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Attendu MM. C... et F..., respectivement cédant et cessionnaire d'un fonds de commerce, exploité dans un local appartenant à la société Reine Foch, reprochent à l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mars 1990) de prononcer la résiliation du bail, alors, selon le moyen, 1°) que la résiliation d'un bail commercial, qui est éminemment préjudiciable pour le preneur, puisque celui-ci perd en même temps son fonds de commerce, ne peut, selon le voeu du législateur, intervenir qu'en cas de manquement suffisamment grave du preneur et causant un préjudice certain au bailleur ; qu'en l'espèce, en se contentant

d'énoncer que le preneur n'avait pas contesté les retards dans le

paiement des loyers et que ces retards constituaient une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision et a violé les articles 1184 du Code civil et 25 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que si la cession du bail n'avait pas été notifiée à la bailleresse, la faute en incombait exclusivement à celle-ci, qui, informée de la cession avant même qu'elle ne soit effectuée, avait prétendu, à tort, que le bail était déjà résilié ; que la cour d'appel ne pouvait, dès lors, sans violer l'article 1690 du Code civil, faire grief au cessionnaire et au cédant de n'avoir pas procédé à la notification de la cession après sa signature ; 3°) que, ainsi que le constate le jugement confirmé, la société bailleresse avait elle-même soutenu, dans son assignation, qu'elle avait appris par l'assignation en référé, que lui avait délivrée le 8 janvier 1988 M. C..., que, par acte sous seing privé du 6 novembre 1987, celui-ci avait cédé le fonds de commerce avec le droit au bail ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait, sans, tout à la fois, se contredire et violer l'article 1690 du Code civil, qui impose seulement que le débiteur cédé ait eu connaissance par un acte authentique de l'existence du transfert, juger que la cession lui était inopposable ; 4°) que faute pour la cour d'appel d'avoir ainsi pu rechercher si la cessation, qui résultait de la cession du bail, de l'infraction, tenant aux retards dans le paiement des loyers imputables au locataire initial, ne retirait pas à celle-ci le degré de gravité nécessaire pour justifier la résiliation, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1184 du Code civil et 25 du décret du 30 septembre 1953 ; Mais attendu qu'ayant relevé que le paiement irrégulier des loyers durant les années 1984, 1985 et 1986 n'était pas contesté par M. C... et souverainement retenu qu'il constituait une infraction suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le second moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; Attendu que pour condamner, in solidum, MM. C... et F... à payer à la société bailleresse la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que par leur attitude, en ne cherchant pas à régulariser la cession, ils ont causé à cette société un préjudice qui se traduit par une dépréciation certaine de la valeur du droit au bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le droit au bail appartient au propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, et non au bailleur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum MM. C... et F... à payer à la société bailleresse une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 mars 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne la société Reine Foch aux dépens du pourvoi principal et du pourvoi provoqué, et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt cinq mars mil neuf cent quatre vingt douze.