Lot Owners v. Developer: Failure to Establish Association and Complete Subdivision Works

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Raymond G..., demeurant ... (Réunion),

en cassation d'un arrêt rendu le 6 octobre 1989 par la cour d'appel de Saint-Denis (la Réunion), au profit :

1°/ de M. Jean-Pierre R..., demeurant ... (la Réunion) (Réunion),

2°/ de M. Jean-Claude O..., demeurant ... (la Réunion) (Réunion),

3°/ de M. Georges E..., demeurant ... (la Réunion) (Réunion),

4°/ de Mme Germaine K..., épouse Lao Thiane, demeurant ... (la Réunion),

5°/ de Mme Paulette Y..., épouse U... L..., demeurant ... (la Réunion),

6°/ de M. Albert P..., demeurant ... (la Réunion),

7°/ de M. Z... Pierre, demeurant ... (la Réunion),

8°/ de M. Robert Q..., demeurant ... (la Réunion),

9°/ de M. Chane Yong J... Georges, demeurant ... (la Réunion),

10°/ de M. B... André, demeurant ... (la Réunion),

11°/ de M. V... Victor, demeurant ... (la Réunion),

12°/ de M. N... Paul, Valère, demeurant ... (la Réunion),

13°/ de M. T... Franck, demeurant ... (la Réunion),

14°/ de Mlle Azema D..., demeurant ... (la Réunion),

15°/ de M. S... Marcel, demeurant ... (la Réunion),

16°/ de M. Martin I..., demeurant ... (la Réunion),

17°/ de M. Latchoumanin A..., demeurant ... (la Réunion),

18°/ de la société civile Henrol, Chane-Sane Roger, demeurant ..., (la Réunion),

19°/ de M. Campenon Marie C..., demeurant ... (la Réunion),

20°/ de M. F... M... Marius, demeurant ... (la Réunion),

21°/ de M. H... Jean-Claude, demeurant ... (la Réunion),

22°/ de M. Lucas X..., demeurant ... (la Réunion),

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 11 février 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Chevreau, Valdès, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. Raymond G..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! - Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, La Réunion, 6 octobre 1989), statuant sur renvoi après cassation, que M. G..., aux droits duquel, après décès, viennent les consorts G..., a réalisé un lotissement, approuvé par arrêté préfectoral du 28 décembre 1962, dont l'additif au cahier des charges prévoit que le lotisseur a l'obligation de veiller à la constitution de l'association syndicale et qu'à défaut, il pourrait être tenu pour responsable du mauvais état du lotissement ; que, par acte du 20 avril 1983, M. R... et les autres allotis ont fait assigner M. G... pour obtenir la finition des travaux inachevés, ainsi que pour remédier au mauvais état du lotissement ;

Attendu que les consorts G... font grief à l'arrêt de déclarer M. G... seul responsable des travaux à exécuter dans le lotissement, alors, selon le moyen," 1°) que l'article 1er de l'additif au cahier des charges du lotissement, sans mettre à la charge du lotisseur, en cas de défaillance dans la création du syndicat de copropriété, une responsabilité de plein droit, prévoyait seulement que sa responsabilité pourrait être recherchée du fait du mauvais état du lotissement ; qu'en mettant à la charge de M. G... l'ensemble des travaux à exécuter, tels que décrits par l'expert, sans rechercher s'ils résultaient de sa seule faute et alors que le lotisseur avait invoqué, dans ses conclusions délaissées, l'échec auquel il s'était heurté lors de la réunion d'une assemblée générale en mai 1985 pour constituer l'assemblée syndicale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; 2°) qu'en condamnant M. G... au paiement du montant total des travaux à faire, soit qu'ils n'aient jamais été exécutés, soit qu'ils soient à reprendre du fait de leur manque d'entretien par le lotisseur, bien que l'article ler de l'additif limite sa responsabilité éventuelle au mauvais état du lotissement, et que M. G... ait contesté, dans le dispositif de ses conclusions, sa condamnation à l'ensemble des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1135 du Code civil par fausse application et l'article 562 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'en mettant à la charge du seul lotisseur le coût des travaux litigieux, au motif que les copropriétaires n'avaient pas à se substituer à lui, ni aucun intérêt à prendre dans ce sens une initiative quelconque, alors qu'ils étaient, comme le lotisseur, soumis aux obligations du cahier des charges, la cour d'appel a, derechef, méconnu les dispositions du cahier des charges et violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision en retenant que le lotisseur n'avait

pas exécuté ses obligations contractuelles en n'achevant pas les travaux lui incombant et en négligeant de mettre en place l'association syndicale et en relevant que les allotis n'avaient pas à se substituer au lotisseur dans l'exécution de ses obligations ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

-d! Condamne M. Raymond G... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mars mil neuf cent quatre vingt douze.