Landlord v. Commercial Tenant Receivership Lease Termination Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Mohamed X..., demeurant à Woippy (Moselle), ..., en redressement judiciaire,

2°/ M. Z..., demeurant à Metz (Moselle), ..., représentant des créanciers,

en cassation de deux arrêts rendus le 28 septembre 1989 et le 9 novembre 1989 par la cour d'appel de Metz (chambre civile), au profit :

1°/ de M. Jean-Pierre Y...,

2°/ de Mme Marie A..., épouse Y...,

demeurant ensemble à Villers l'Orne (Moselle), ...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 février 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de Me Garaud, avocat de M. X... et de M. Z..., de Me Luc-Thaler, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 9 novembre 1989), que les époux Y..., propriétaires de locaux à usage commercial, donnés à bail, en 1975, à M. X..., ont fait assigner le 18 février 1988, en paiement d'arriéré de loyers et en résiliation de bail, ce locataire qui, par jugement du 14 décembre 1988, a été déclaré en redressement judiciaire, M. Z... étant nommé représentant des créanciers ; Attendu que M. X... et M. Z... font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail, aux torts du preneur, alors, selon le moyen, "1°) que le représentant des créanciers du redressement judiciaire faisait valoir, dans des conclusions demeurées sans réponse en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, que l'intérêt des créanciers commande le maintien du bail, qui permettrait la cession du fonds de commerce pour un prix minimum de 150 000 francs, conformément à une offre reçue au mois de

mars 1989 et dont l'acquéreur potentiel maintient les termes, que cette somme permettrait de régler 70 % des créances proposées à l'admission par le juge-commissaire, que le propriétaire de l'immeuble, qui est lui aussi créancier du locataire, cherchait, en poursuivant la résiliation du bail, à récupérer un élément d'actif appartenant à la collectivité des créanciers ; 2°) qu'en présence de conclusions soutenant que le nouveau propriétaire n'avait fait parvenir aucune réclamation au locataire qui était dans l'attente d'un accord sur le montant du loyer, la cour d'appel, qui constate que le locataire avait effectué un versement et prononce la résiliation judiciaire du bail commercial pour non-paiement des loyers, sans rechercher si des défauts de paiement, allégués par le

propriétaire, étaient d'une gravité suffisante pour justifier cette mesure, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil ; 3°) que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail du débiteur en redressement judiciaire, n'a pu retenir le défaut d'exploitation du fonds pendant la période d'observation, sans violer l'article 38 de la loi du 25 janvier 1985" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations, a légalement justifié sa décision en retenant souverainement, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait, dès 1987, cessé l'exploitation du fonds pour procéder à une sous-location prohibée, qu'entre la date d'ouverture du redressement judiciaire, le 14 décembre 1988, et le 22 juin 1989, soit pendant six mois, il n'avait réglé aucun loyer, et que le manquement de ce locataire était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et M. Z..., ès qualités, envers les époux Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix huit mars mil neuf cent quatre vingt douze.