Adjudicator Liable for Predecessor's Condominium Arrears Due to Failure to Notify Association

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Charles Y..., demeurant ... à Annecy-le-Vieux (Haute-Savoie),

en cassation d'un jugement rendu le 16 octobre 1989 par le tribunal d'instance d'Annecy, au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Le Stendhal", sis ... (Haute-Savoie), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Fontaine Tranchant, dont le siège est ... (Haute-Savoie), lui-même représenté par son syndic en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 février 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! - Sur le moyen unique :

Attendu que M. Y..., adjudicataire d'un lot de copropriété appartenant à Mlle X..., fait grief au jugement attaqué (tribunal d'instance d'Annecy, 16 octobre 1989), statuant en dernier ressort, de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires les charges arriérées dues par cette dernière, alors, selon le moyen, "1°/ que la procédure de l'opposition qui a pour but d'éviter une saisie-arrêt suppose essentiellement une "vente volontaire" ; qu'ainsi, en assimilant purement et simplement l'adjudication à une telle cession, le tribunal a violé, par fausse application, les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967 ; 2°/ que l'adjudicataire n'est jamais de plein droit responsable des arriérés impayés par le précédent propriétaire ; que si le transfert de propriété doit être notifié au syndic, cette formalité, nécessairement postérieure à ce transfert, a pour objet de rendre l'acquéreur de lot propriétaire à l'égard du syndicat ; qu'ainsi, le tribunal, qui s'est borné à énoncer des considérations d'ordre général, mais qui s'est abstenu de rechercher si l'état des inscriptions permettait au syndicat dépourvu de tout privilège et toujours primé, même opposant, par les créanciers régulièrement inscrits de recouvrer sa créance, et si le défaut de notification lui avait causé un préjudice réel, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; 3°/ que le

tribunal, qui a fait peser sur le défendeur à l'instance la charge d'établir que la demande du syndicat était injustifiée, a violé les articles 1315, paragraphe 1er, du Code civil et 9 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'après avoir exactement retenu qu'en application des

dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, M. Y... avait l'obligation de notifier au syndicat des copropriétaires le jugement d'adjudication, et constaté qu'il ne l'avait pas fait, le tribunal, sans inverser la charge de la preuve, a légalement justifié sa décision en relevant que M. Y... n'établissait pas que le syndicat n'aurait, de toute façon, pas pu obtenir paiement de sa créance, "eu égard aux conditions financières de la vente" ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

-d! Condamne M. Y..., envers le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Le Stendhal", aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mars mil neuf cent quatre vingt douze.