Notary Liability for Premature Release of Funds in Property Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Jean A..., demeurant Luche Pringe à Le Lude (Sarthe),

en cassation d'un arrêt rendu le 29 mai 1990 par la cour d'appel de Rennes (1ère chambre, section A), au profit de Mme Jeanne Y..., née B..., demeurant ... (20ème),

défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 11 mars 1992, où étaient présents :

M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Pinochet, Mme Delaroche, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. A..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, suivant acte sous seing privé du 27 mars 1982 négocié et rédigé par M. Z..., gérant de l'agence immobilière Blay, la société des lotisseurs d'Armor a vendu un terrain à Mme Y... ; que cet acte prévoyait que la régularisation de la vente devait être réalisée par M. C..., notaire, avant le 30 juin 1982 et que la signature de l'acte authentique, ainsi que le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais conditionnaient le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur ; que, le 20 avril 1983, M. A..., notaire, a établi une procuration sous signature privée de Mme Y... à M. X... aux fins de régularisation de l'acte de vente et l'a adressée, ainsi qu'un chèque postal de 84 600 francs, émanant de l'acquéreur et représentant le solde du prix du terrain, à la société des lotisseurs d'Armor, qui a encaissé le montant du chèque ; que l'acte authentique n'a cependant pas été dressé et que le montant du prix n'a pas été restitué par le vendeur, ultérieurement mis en règlement judiciaire ; que Mme Y... a assigné M. A... au paiement de dommages-intérêts correspondant à la perte du prix du terrain ; Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt attaqué (Rennes, 29 mai 1990) d'avoir accueilli cette demande alors, selon le moyen, d'une part, que le notaire n'est tenu de conseiller les parties que dans les limites de la mission qui lui a été confiée ;

qu'il est constant qu'il a seulement été chargé d'établir une procuration et de transmettre un chèque ; qu'aucun manquement à son devoir de conseil quant au sens et à la portée de ces actes ne lui a été reproché ; qu'en le condamnant cependant pour une faute dans l'exercice de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; et alors, d'autre part,

que la cour d'appel ne pouvait le condamner pour manquement à son devoir de conseil sans définir le mandat qui lui avait été confié ; qu'en se bornant à relever l'existence d'une "mission limitée", sans caractériser celle-ci, d'où découlait l'étendue du devoir de conseil incombant à l'officier public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article précité ; Mais attendu que les juges du second degré, qui ont relevé que M. A... avait été chargé d'établir une procuration de l'acquéreur en vue de la régularisation de la vente conclue par acte sous seing privé du 27 mars 1982 et de transmettre au vendeur le solde restant dû sur le prix de vente, ont énoncé que "la prudence commandée par sa profession de notaire" aurait dû inciter cet officier public, même si sa mission était limitée, à prendre connaissance de l'acte sous seing privé précité ; qu'ils ont ajouté que M. A... qui aurait ainsi pu constater que le prix n'était payable en totalité que le jour de la signature de l'acte authentique, aurait dû vérifier auprès de son confrère si une date avait été prévue pour cette signature et, dans la négative, ne pas se dessaisir des fonds avant la comparution des parties devant le notaire ; qu'ils ont précisé que la remise du chèque au vendeur, antérieurement à la réalisation de l'acte authentique, avait permis à celui-ci de détourner les fonds et contraint l'acquéreur à subir les aléas de son règlement judiciaire ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu en déduire une carence du notaire dans l'exercice de son devoir de conseil ; qu'elle a ainsi justifié sa décision sans encourir les griefs du moyen ; que celui-ci, qui n'est fondé en aucune de ses branches, doit être rejeté ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;