Lessor v. Lessee: Failure of Suspensive Condition and Lease Damage Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Erteco, société anonyme, dont le siège social est 13-21, rue des 15 Arpents, Orly Senia 545 à Rungis (Val-de-Marne), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 22 février 1990 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre, section B), au profit de la société civile immobilière du ..., dont le siège social est ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 17 mars 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. D..., F..., Y..., A..., X..., E..., Z..., C... B..., MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société Erteco, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société civile immobilière du ..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 1990), que suivant acte du 7 avril 1986, la société civile immobilière du ... (la SCI), propriétaire d'un local à usage commercial, l'a donné à bail à la société Erteco, sous la condition d'obtention par cette dernière, avant le 2 mars 1987, d'un permis de construire lui permettant d'y aménager un "super-marché" et de modifier la façade ; que la société Erteco n'ayant pas donné suite à une demande de la ville de Paris de créer une aire de livraison à l'intérieur des locaux et le permis de construire n'ayant pas été délivré, la société Erteco a demandé que soit constaté le non accomplissement de la condition suspensive ; que la SCI a alors réclamé des dommages-intérêts et la réparation des dégâts causés par le gel à l'installation de chauffage central ; Attendu que la société Erteco fait grief à l'arrêt de décider que la non réalisation de la condition lui est imputable, alors, selon le moyen, que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'en l'espèce, l'Administration a informé la société Erteco, par

lettre du 12 décembre 1986, des modifications qu'elle souhaitait voir apportées au projet et l'a invitée à se présenter

dans les dix jours ; que la simple modification équivaut au rejet par l'Administration du projet tel qu'il lui a été soumis et, partant, à un refus du permis ; que, dès lors, c'est par un motif inopérant que la cour d'appel a écarté le moyen de la société Erteco faisant valoir que les modifications imposées, loin d'être mineures, impliquaient un notable remaniement du projet et en compromettaient la rentabilité et que le refus, par la société Erteco, de se rendre à la convocation de l'Administration n'avait pas, à lui seul, fait obstacle à la délivrance du permis et empêché la réalisation de la condition ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1175 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la société Erteco avait répondu à l'invitation de l'architecte de la ville de Paris de se présenter dans ses services, par un refus catégorique de modifier ses plans originaires, fermant ainsi la porte à toute négociation, et que cette attitude était de nature à faire échouer, sans rémission possible, les projets qu'elle aurait dû avoir tout intérêt à faire aboutir, la cour d'appel a pu en déduire que la non réalisation de la condition suspensive était imputable à la société Erteco ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que la société Erteco fait grief à l'arrêt de la condamner à supporter le coût de la réparation du chauffage central, alors, selon le moyen, que la cour d'appel, qui avait par ailleurs expressément relevé la défaillance de la condition suspensive et, partant, l'inexistence du bail, ne pouvait condamner la société Erteco à réparer les dommages affectant les locaux litigieux par application des règles du louage et, notamment, de la présomption de faute édictée par l'article 1731 du Code civil ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a 1) méconnu les dispositions des articles 1181, 1382 et 1731 du Code civil ; 2) renversé la charge de la preuve, au mépris de l'article 1315 du Code civil ; Mais attendu qu'après avoir relevé que la société Erteco avait reçu les clés le 7 novembre 1986 et payé les loyers jusqu'à fin février 1987, la cour d'appel, qui a retenu que si les dégâts s'étaient produits avant qu'elle prenne possession des locaux, la société Erteco n'aurait pas manqué de les faire constater, a, par ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;