Supreme Court Overturns Lease Duration Ruling Based on Statutory Possession Requirement

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Philippe X..., demeurant Centre d'études franco-américain, Lisieux (Calvados),

en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1990 par la cour d'appel de Caen (3e chambre civile), au profit de M. Pierre Y..., demeurant ... (16e),

défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 juillet 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. C..., E..., D..., Z..., B... A..., MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., de Me Choucroy, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que, pour déroger, pendant son cours, aux dispositions des chapitres I à IV de la loi du 1er septembre 1948, le bail doit être conclu après l'entrée du preneur dans les lieux et pour une durée de six années au moins ; Attendu que, pour déclarer conclu en application de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 le contrat de location, signé le 16 février 1980, pour compter du 1er novembre 1979, par M. Y..., bailleur, avec M. X..., preneur, l'arrêt attaqué (Caen, 13 septembre 1990) retient qu'on ne peut considérer que M. X... ait occupé l'immeuble en prévision du bail à intervenir, alors que, substitué à la locataire en titre, il exécutait en ses lieux et place les obligations d'un autre contrat ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la convention passée avec la locataire précédente était d'une durée d'une année du 1er novembre 1978 au 1er novembre 1979, et alors que la date d'effet du bail consenti à M. X... coïncidant avec l'expiration de cette location, celui-ci ne bénéficiait pas, pour la période antérieure au 1er novembre 1979, d'un titre locatif personnel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que l'arrêt retient encore que le maintien dans les lieux ne peut être invoqué par un professionnel qui se domicilie aux USA et qui a fait l'acquisition d'immeubles ..., dans lesquels il exploite un établissement d'enseignement dénommé Centre d'études franco-américain ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, d'une part, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, si, aux termes du bail, les locaux loués ne pouvaient pas être utilisés à l'enseignement des langues et au logement d'étudiants français ou

étrangers ou des professeurs du Centre d'études franco-américain, et, d'autre part, comme le soutenait M. Y..., si la propriété des ... n'avait pas été acquise, en réalité, par ce Centre d'études, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Condamne M. Y..., envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Caen, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;