Landlord-Tenant Dispute Over Repairs and Water Charges

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Jacqueline, Paulette, Berthe F..., demeurant bâtiment B, porte 03 à La Grand Font, Angoulême (Charente),

en cassation d'un arrêt rendu le 21 août 1990 par la cour d'appel de Bordeaux (5e chambre), au profit de :

1°/ M. Lucien, Ernest G...,

2°/ Mme Claudette, Ginette D..., épouse G...,

demeurant Le Breuil Pinaud, Champniers (Charente),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 juillet 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. E..., H..., X..., A..., Z..., C... B..., MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, M. Y..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Cossa, avocat de Mme F..., de la SCP Defrenois et Lévis, avocat des époux G..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 août 1990), que les époux G..., qui avaient donné à bail à Mme F... une maison d'habitation, l'ont assignée, après son départ, en paiement de sommes au titre des réparations locatives et des charges d'eau ; Attendu que Mme F... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 8 859,75 francs au titre des réparations locatives, alors, selon le moyen, "1°) qu'en l'absence de constat de l'état des lieux au début du bail, le locataire n'est pas censé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives et ne peut être tenu à aucune réparation sur ce terrain au moment de sa sortie ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi du 22 juin 1982 ; 2°) qu'en se déterminant en fonction des dégradations ressortant uniquement des seules mentions d'un constat d'huissier de justice, non contradictoire, pour condamner la locataire à payer des réparations locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 21 de la loi du 22 juin 1982 ; 3°) qu'un bien meuble ne devient immeuble par destination que si le

meuble et l'immeuble appartiennent au même propriétaire ; qu'en qualifiant d'immeubles par destination des biens meubles dont elle relève qu'ils ont été installés par la locataire dans les lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 524 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu qu'un huissier de justice avait constaté des dégradations volontaires, causées par la locataire, et que le constat, bien que non contradictoire, devait être admis comme élément de preuve puisqu'ayant été réalisé immédiatement après le départ de la locataire, qui n'en avait prévenu les bailleurs que postérieurement, la cour d'appel, qui s'est ainsi fondée sur l'existence d'une faute de la locataire à l'origine des désordres et sur l'impossibilité pour les bailleurs de faire établir contradictoirement l'état des lieux de sortie du fait de la locataire qui avait quitté les lieux avant d'en donner congé, a, abstraction faite d'un motif surabondant sur la nature des biens dont l'enlèvement avait causé des dégâts, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen :

Attendu que Mme F... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 1 239,12 francs, au titre des charges d'eau impayées, alors, selon le moyen, "1°) qu'en omettant de rechercher si, comme le soutenait Mme F..., dans ses conclusions d'appel, il ne s'était pas opéré compensation entre la créance des époux G... et la créance qu'elle-même détenait sur eux pour avoir acquitté des charges qui leur incombaient en qualité de propriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1289 du Code civil ; 2°) que si la cour d'appel a entendu rejeter l'exception de compensation, invoquée par Mme F..., elle a violé l'article 1290 du Code civil, en soumettant la compensation des dettes réciproques à un accord entre les parties, tandis que la compensation s'opère de plein droit" ; Mais attendu qu'ayant retenu qu'à défaut de justifier d'un accord entre parties la dispensant du paiement de l'eau, Mme F... devra s'en acquitter dans les conditions retenues par le premier juge, la cour d'appel a répondu aux conclusions et, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme F..., envers les époux G..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-et-un octobre mil neuf cent quatre vingt douze.