Lessee v. Social Housing Landlord and Tenants' Association Regarding Collective Agreement on Personnel Expenses

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) la société anonyme Soficil, dont le siège est ... (Seine-Maritime),

2°) l'Association des Locataires Soficil, dont le siège social est ... (Seine-Maritime),

en cassation d'un arrêt rendu le 30 novembre 1989 par la cour d'appel de Rouen (2e chambre civile), au profit de, Mme Aline X..., épouse Y..., demeurant Groupe des Champs Barret, ... (Seine-Maritime),

défenderesse à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Gautier, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Soficil et de l'Association Soficil, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 30 novembre 1989), que Mme Y..., qui a pris en location un appartement dont la société d'habitations à loyer modéré Soficil est propriétaire, a assigné celle-ci et l'Association des locataires Soficil pour obtenir l'annulation de l'accord collectif conclu le 2 mai 1963, en application de l'article 44 de la loi du 22 juin 1982, et mettant à la charge des locataires les dépenses de personnel exposées pour l'entretien des parties communes et le remboursement des sommes versées à ce titre ;

Attendu que la société Soficil et l'Association des locataires Soficil font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que la locataire n'a invoqué le moyen pris de l'application de l'article 41 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que dans ses conclusions signifiées le 19 septembre 1989, soit trois jours avant la clôture des débats, fixée au 22 septembre 1989 ; qu'en se déterminant sur le fondement de ce texte, fût-il d'ordre public, sans que la société et l'association n'aient été mises en mesure de fournir leurs explications, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que si l'article 41 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que ne pourra plus être réclamé aux locataires du secteur HLM, pour la période concernée, le paiement, au titre des charges récupérables, des dépenses du personnel chargé de l'entretien des parties communes et

de l'élimination des rejets, ce texte ne fait pas obstacle à ce que les services rendus par le bailleur, liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, puissent conformément à l'article 44 de

la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite loi Quillot, applicable en la cause, faire l'objet d'accords collectifs de location portant notamment "sur la maîtrise de l'évolution des charges récupérables... l'amélioration et l'entretien des parties communes" ; qu'en l'espèce, la société HLM et l'association de locataires ont notamment fait valoir que l'accord collectif litigieux s'inscrivait dans la stricte limite autorisée par ledit article 44 de la loi du 22 juin 1982 ; que la nature et l'étendue des services rendus étaient déterminés dans chaque cas à l'initiative des locataires concernés eux-mêmes ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, quelle aurait été la part des dépenses qui était rigoureusement due par la bailleresse et celle des frais supplémentaires d'amélioration qui trouvait sa cause dans l'accord collectif litigieux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 44 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 et L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation" ;

Mais attendu, d'une part, que les conclusions litigieuses ayant été signifiées le 18 septembre 1989 et l'audience des plaidoiries n'ayant eu lieu que le 31 octobre 1989, la société d'HLM et l'association ne sont pas recevables à reprocher aux juges d'appel d'avoir tenu compte de conclusions déposées par leurs adversaires peu de temps avant l'ordonnance de clôture, dès lors qu'elles ne justifient pas avoir usé de la faculté donnée par l'article 784 du nouveau Code de procédure civile de demander la révocation de cette ordonnance ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que la convention ne tendait qu'au maintien en bon état de propreté des parties communes, mais laissait aux locataires la charge des rémunérations du personnel d'intervention et les charges sociales correspondantes, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que cette constatation rendait inopérante, a justement retenu

qu'en vertu de l'article 41 de la loi du 6 juillet 1989 et pour la période concernée du 13 novembre 1982 au 31 décembre 1986, les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée prévus par l'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation n'incluaient pas les dépenses du personnel chargé de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets ;

D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

Et attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme Y... les sommes non comprises dans les dépens, qu'elle a exposées ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Rejette la demande formée en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

! Condamne la société Soficil et l'association des locataires Soficil, envers Mme Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf octobre mil neuf cent quatre vingt onze.