Lessor v. Lessee: Interpretation of "Eventual Construction" in 1969 Lease Agreement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société immobilière Expansion, société anonyme, dont le siège social est ... (20ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 8 novembre 1990 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre B), au profit :

1°) de la société Primistères, société anonyme, dont le siège est ... (8ème),

2°) de la société civile immobilière Invesco, dont le siège est ... (8ème),

défenderesses à la cassation ;

La société Primistères a formé, par un mémoire déposé au greffe le 22 mars 1991, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal, invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi provoqué, invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société immobilière Expansion, de Me Pradon, avocat de la société Primistères, de Me Blanc, avocat de la société civile immobilière Invesco, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que la société civile immobilière Invesco a donné en location, le 28 mai 1969, un terrain nu à la société La Laiterie parisienne, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Primistères puis la société immobilière Expansion ; que le bail était consenti aux fins d'édification éventuelle de locaux à usage commercial aux frais du preneur, pour servir de magasins à commerces multiples à l'exclusion de certains commerces ; que le bail était prévu pour trois, six, neuf, douze, quinze ou dix-huit ans à compter du 1er octobre 1969, avec faculté pour le preneur de le résilier à l'expiration

de chaque période triennale ; que la société Primistères ayant refusé des révisions du loyer, la société Invesco lui a fait délivrer congé en soutenant que le contrat du 28 mai 1969 était un bail à construction ; que la société Primistères a assigné la société Invesco pour faire juger que le bail relevait des dispositions du décret du 30 septembre 1953 et obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société immobilière Expansion, devenue cessionnaire du bail, est intervenue volontairement en cause d'appel ;

Attendu que pour décider que le contrat du 28 mai 1969 était un

bail à construction, l'arrêt retient que si, au paragraphe "usage", il est précisé que la location est consentie aux fins d'édification éventuelle de locaux commerciaux aux frais du preneur, cette formule exprime l'engagement de celui-ci de construire, le mot "éventuelle" se rapportant à un cas tel l'inconstructibilité qui surviendrait après l'engagement, et que, en outre, il est indiqué très précisément les constructions qui seront édifiées et que celles-ci ont été réalisées très rapidement après la signature du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de l'expression claire et précise "édification éventuelle" que le preneur, en signant le contrat, n'entendait pas prendre un engagement ferme, la cour d'appel, qui a dénaturé le contrat, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne la société Invesco aux dépens du pourvoi principal et du pourvoi provoqué et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt novembre mil neuf cent quatre vingt onze.