Sellers Liable for Encroachment Despite Warranty Limitation Clause

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Victor, Marius C..., demeurant à Marseille (5e) (Bouches-du-Rhône), ...,

2°) Mme Suzanne, Félicie, Augustine C..., née Z..., demeurant à Marseille (5e) (Bouches-du-Rhône), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 14 octobre 1988 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre civile), au profit de la société GAN Capitalisation, société anonyme dont le siège est à Lille (Nord), ...,

défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, Mme Cobert, conseiller référendaire rapporteur, MM. D..., B..., K..., G..., A..., Y..., F..., E..., J... I..., M. X..., Mlle H..., M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Cobert, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux C..., de Me Baraduc-Bénabent, avocat de la société GAN Capitalisation, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 octobre 1988), qu'ayant divisé en plusieurs lots un terrain sur lequel étaient édifiés des bâtiments, les époux C... ont, en 1954, vendu le lot n° 4 à la Caisse fraternelle de capitalisation en vue d'y édifier un immeuble ; qu'après avoir démoli l'ancien bâtiment, la société GAN, venant aux droits de la Caisse fraternelle de capitalisation, a découvert que la semelle de fondation de la construction voisine, ayant appartenu aux époux C..., empiétait sur son propre lot ; que la société GAN a demandé réparation du préjudice résultant du retard apporté à sa construction ; Attendu que les époux C... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part, que le vendeur qui ignore les vices dont l'immeuble est affecté n'a pas à verser à l'acquéreur des dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que si le professionnel de la construction, "constructeur" au sens juridique du terme, ne peut ignorer les vices dont sa construction

est entachée, en revanche le particulier qui a recours à un maître d'oeuvre ne peut être réputé connaître l'empiétement de fondations se trouvant enfouies à trois mètres de profondeur et ne pouvant être connues qu'à la lecture de plans techniques ; que pour condamner les époux C... à verser au GAN la somme de 520 536 francs à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'ils ne pouvaient

ignorer ce vice parce qu'ils étaient "constructeurs" ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que les époux C... avaient agi en qualité d'architecte ou d'entrepreneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1645 du Code civil ; d'autre part, que nul n'est censé transférer plus de droits qu'il n'en a ; que la cour d'appel constate que, accessoirement à la vente de l'immeuble, les époux C... ont transmis un droit stipulé par le règlement de copropriété au profit du propriétaire du lot n° 4 en vertu duquel les titulaires de ce lot peuvent construire sur les bandes de terrain indivis ; qu'ainsi, ils n'ont pu transférer un droit de construire qui serait l'accessoire d'un droit réel de propriété, mais un simple droit personnel conféré au copropriétaire autorisé à construire sur le terrain de la copropriété ; d'où il suit qu'ils ne peuvent être tenus de garantir l'existence d'un droit de construire absolu, mais seulement d'un droit de construire comportant des charges et sujétions inhérentes à la copropriété, ainsi qu'aux immeubles jouxtant celle-ci ; qu'en décidant que les époux C... devaient céder au GAN un droit de construire absolu, libre de toute charge, la cour d'appel a violé les articles 1689 et 1693 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en relevant, par motifs propres et adoptés, que l'acte de vente du 5 juillet 1954 mentionnait que les acquéreurs du lot n° 4 pouvaient construire, non seulement sur l'emplacement de la maison ancienne, mais en outre sur deux bandes de terrain situées autour de la construction existante, en constatant que les époux C... connaissaient l'existence de la semelle de fondation et en en déduisant que les vendeurs ne pouvaient donc se prévaloir de la clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;