Landlord-Tenant Eviction Notice Timing Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords sought the eviction of tenants based on a notice to vacate, but the lower court refused, ruling that a lease dated August 17, 1987, which incorrectly specified an end date of January 31, 1989, meant the eviction notice given for that early date was ineffective, while upholding that the parties remained bound by the terms of an earlier lease that expired on May 31, 1989. The high court partially overturned the decision, agreeing that the original lease terms governed the relationship, but finding that the lower court erred by deeming the early notice void instead of recognizing that a notice given prematurely has its effects merely postponed until the legally appropriate termination date.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil; Landlord-Tenant Eviction Notice Timing Dispute: The high court partially overturned the decision, agreeing that the original lease terms governed the relationship, but finding that the lower court erred by deeming the early notice void instead of recognizing that a notice given prematurely has its effects merely postponed until the legally appropriate termination date.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the dispositive as the legal basis for partially overturning the lower court's decision regarding the validity/effect of the notice to vacate.
This is the operative part of the final order, based on the violation of Article 1134 of the Civil Code.
Provision concerning the allocation of legal costs in the final order.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. et Mme Gottfried X..., demeurant ... (Bas-Rhin),
2°/ M. Frédéric X..., représenté par ses parents, ... (Bas-Rhin),
en cassation d'un arrêt rendu le 12 mars 1990 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile), au profit de M. et Mme François Y..., demeurant ... (Bas-Rhin),
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 23 octobre 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, M. Paulot, conseiller doyen, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Boullez, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X..., propriétaires d'un appartement donné à bail aux époux Y..., font grief à l'arrêt attaqué (Colmar, 12 mars 1990) de les avoir déboutés de leur action en expulsion de ces locataires, alors, selon le moyen, "1°) qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la nullité du bail du 17 août 1987 pour défaut de cause, sans provoquer préalablement les explications contradictoires des parties, la cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé simultanément les articles 4, 12 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'en refusant de faire application des clauses du bail du 17 août 1987, dernier contrat en date signé par les parties qui étaient convenues que la location expirerait le 31 janvier 1989, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui, sans modifier l'objet du litige, ni violer le principe de la contradiction, s'est référée à un moyen déjà relevé par le premier juge, selon lequel les parties avaient renouvelé par erreur, le 17 août 1987, le bail du 1er juin 1983, a légalement justifié sa décision, en retenant que ce bail avait continué à régir leurs rapports jusqu'à son expiration, le 31 mai 1989 ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour décider que l'expulsion des locataires ne peut être ordonnée sur le fondement du congé, l'arrêt retient que le terme du contrat étant le 31 mai 1989, le congé, délivré le 31 octobre 1988 pour le 31 janvier 1989, n'a pas été donné pour une date utile ; Qu'en statuant ainsi, alors que le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a retenu que le bail du 1er juin 1983 avait continué à régir les rapports des parties, l'arrêt rendu le 12 mars 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ; Condamne les époux Y..., envers les consorts X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Colmar, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;