Property Owner v. Tenant: Validity of Post-Deadline Lease Conformity and Automatic Renewal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par La Préservatrice foncière Tiard, société anonyme dont le siège social est ... des Victoires à Paris (2e),

en cassation d'un arrêt rendu le 13 mars 1990 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit de :

1°/ M. X...,

2°/ Mme X...,

demeurant ensemble ... (16e),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 octobre 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Vier et Barthélemy, avocat de la société La Préservatrice foncière Tiard, de Me Blondel, avocat des époux X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! - Sur le moyen unique :

Vu l'article 71, alinéa 3, de la loi du 22 juin 1982 et l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 ;

Attendu qu'à l'expiration du contrat initial ou du contrat renouvelé, ou, s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, à l'issue du délai d'un an à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux dispositions de cette loi ; que les contrats de location en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986, qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée, et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 1990), que la société La Préservatrice foncière, propriétaire d'un appartement donné en location aux époux X... par un bail d'une durée de trois ans à compter du 31 mai 1976, a conclu avec les locataires, le 22 janvier 1985, un nouveau contrat conforme aux dispositions de la loi du 22 juin 1982 ;

qu'elle a, le 10 juin 1987, proposé aux époux X... un nouveau loyer en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 et les a assignés, en l'absence d'accord puis de conciliation, pour faire fixer le loyer conformément à sa proposition ;

Attendu que, pour débouter la société La Préservatrice foncière de

sa demande, l'arrêt retient qu'en application de l'article 71, alinéa 3, de la loi du 22 juin 1982, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux dispositions de cette loi dans l'année suivant sa date d'entrée en vigueur, prescription qui n'a pas été respectée, que le bail, venu à expiration le 1er juillet 1979 et renouvelé par tacite reconduction, est réputé avoir été renouvelé par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983, selon les dispositions de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, et que le contrat de location a été renouvelé ainsi jusqu'au 23 juin 1986, puis jusqu'au 23 juin 1989, et que la conclusion du bail du 22 janvier 1985 s'avère inopérante ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 71, alinéa 3, de la loi du 22 juin 1982 ne s'opposent pas à ce que les parties concluent, en application de cette loi, un nouveau contrat prenant effet postérieurement à la date prévue par ce texte, et que l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 ne concerne que les contrats de location qui n'ont pas été mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982, la cour d'appel, qui a relevé qu'un bail conforme à ladite loi avait été conclu pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 1985, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne les époux X..., envers la société La Préservatrice foncière Tiard, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept novembre mil neuf cent quatre vingt onze.