Lessor's Action to Annul Sale and Terminate Lease Based on Unauthorized Transfer and Change of Business Activity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Jeanne, Catherine B..., née X..., demeurant à Floirac (Gironde), route de Branne, La Vigerie,

en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1989 par la cour d'appel de Pau (1re chambre, 2e section), au profit :

1°/ de Mme Marie, Christiane Z..., née A...,

2°/ de M. Jean-Baptiste Z...,

demeurant tous deux à Capbreton (Landes), boulevard Georges Pompidou, hôtel l'Océan,

3°/ de Mlle Christine C...,

4°/ de M. Michel, René Y...,

demeurant tous deux à Capbreton (Landes), "Hookipa", boulevard Front de Mer,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 29 octobre 1991, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Le Dauphin, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Le Dauphin, les observations de Me Boulloche, avocat de Mme B..., de Me Brouchot, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 13 septembre 1989), que, par acte du 26 septembre 1981, les époux Z... ont donné à bail à Mme B... un local à usage commercial ; qu'il était stipulé que le preneur ne pourrait céder le droit au bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, sauf à son successeur dans le commerce ; qu'aux termes d'un acte authentique du 15 juillet 1987, précédé d'un acte sous seing privé du 13 avril 1987, Mme B... a déclaré vendre son fonds de commerce à Mlle C... et à M. Y... ; que les époux Z..., soutenant que, sous couvert d'une vente de fonds de commerce, Mme B... avait irrégulièrement cédé le seul droit au bail, l'ont assignée en annulation des actes des 13 avril et 15 juillet 1987 et en résiliation du bail ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

Attendu que Mme B... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli la première de ces demandes, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en ne précisant pas les écrits versés aux débats au vu desquels elle s'est déterminée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile et n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son pouvoir de contrôle au regard de la loi du 17 mars 1909 ; alors, d'autre part, qu'en énonçant que, seul, aurait subsisté, au jour de la vente du fonds de commerce, le droit au bail, les

autres éléments du fonds de commerce ayant disparu, sans s'expliquer sur les conclusions de la locataire faisant valoir que le bail avait été consenti sur des locaux dans une station estivale, moyennant un loyer payé les 15 juin, 15 juillet, 15 août et 15 septembre,

pour y exploiter "durant les seuls mois d'été", comme l'indiquait Mme B..., "le fonds de commerce de vente de vêtements et nouveautés dont elle était propriétaire pour l'avoir créé", la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1er de la loi du 17 mars 1909 ; et alors, enfin, que, s'étant abstenue de répondre aux conclusions, elle a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, en premier lieu, qu'il résulte de l'arrêt que la cour d'appel s'est déterminée au vu des mentions, non contestées, du registre du commerce et des sociétés et de celles du bail et de l'acte du 15 juillet 1987, régulièrement versés aux débats ;

Attendu, en second lieu, qu'ayant constaté que Mme B..., radiée du registre du commerce et des sociétés à compter du 30 septembre 1986, ne s'y était réinscrite que le 2 juillet 1987, pour demander à nouveau sa radiation à compter de cette date, et que le chiffre d'affaires du fonds prétendument vendu était dérisoire pour 1986 et nul pour 1987, la cour d'appel, répondant par là même aux conclusions invoquées, a pu décider que le fonds de commerce avait disparu au jour de la vente et que, seul, subsistait le droit au bail ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Et sur le second moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que Mme B... fait encore grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résiliation, à ses torts, du bail commercial, alors, selon le pourvoi, d'une part, que l'arrêt attaqué, qui ne constate pas que le cessionnaire aurait acquis en vue d'une activité autre que celle de la cédante, a violé l'article 1134 du Code civil et la clause "cession ou sous-location" du bail du 26 septembre 1981, selon lequel "le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou en partie les locaux en dépendant sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Toutefois, il pourra librement consentir une cession de bail ou une sous-location à son successeur dans son

commerce, ledit commerce tel que défini à la page 3 "destination des lieux loués", toute cession ou toute location devra avoir lieu par acte notarié auquel le

bailleur sera appelé" ; et alors, d'autre part, qu'en se déterminant sans égard au caractère saisonnier de l'activité du preneur, invoqué dans ses conclusions, pour prendre motif d'une radiation du registre du commerce au 30 septembre 1986, en fin de la saison, et un chiffre d'affaires inexistant dans la période intermédiaire entre les saisons, la cour d'appel n'a pas légalement caractérisé le motif grave de résiliation du bail commercial, en violation des articles 1134 et 1184 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt constate que l'activité des cessionnaires, consistant en la vente de "matériel de surf" et de vêtements de sport, était différente de celle de Mme B..., qui avait pour objet la vente de textiles, de produits exotiques, artisanaux et alimentaires ; qu'ayant relevé que la cession litigieuse était intervenue sans l'agrément des bailleurs, la cour d'appel n'a fait qu'appliquer la convention des parties en statuant comme elle a fait du chef critiqué ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme B..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix décembre mil neuf cent quatre vingt onze.