Tenants' Waiver of Statutory Repair Obligation in Lease Renewals

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Yves Z...,

2°/ Mme Elisabeth D..., son épouse,

demeurant ensemble ... à Saint-Brieuc (Côte-du-Nord),

en cassation d'un arrêt rendu le 6 octobre 1989 par la cour d'appel d'Angers (audience solennelle), au profit de :

1°/ Mme Renée Y..., née B..., demeurant ... (16e),

2°/ Mme Marie-Claude X..., née Y..., demeurant ... daoulas (Finistère),

défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 juin 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Vaissette, rapporteur, MM. C..., Gautier, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle A..., M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Z..., de Me Boulloche, avocat des consorts Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 1989), statuant sur renvoi après cassation, que les époux Y... ont donné en location aux époux Z... une maison d'habitation, par un bail d'une durée de neuf ans précisant que les preneurs étaient tenus d'assurer la réfection des peintures extérieures ; qu'à son expiration, un second bail a été signé le 29 mars 1968 par les parties pour trois ans, comportant la même obligation ; que la location s'est poursuivie, ensuite, par tacite reconduction ; que le 24 mars 1983, M. Z... a demandé à Mme Y..., veuve de M. Y... décédé, et à la fille de celui-ci, Mme X..., l'établissement d'un bail conforme aux dispositions de la loi du 22 juin 1982, mais ne comportant pas la clause susvisée ; que les consorts Y... ayant refusé, ont assigné les époux Z... en paiement des sommes nécessaires à la remise en état des lieux, que les époux Z... ont prétendu que la clause mettant à leur charge la réparation des peintures extérieures était nulle ; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli

la demande des Consorts Y..., alors, selon le moyen, 1) que la volonté d'un preneur de renoncer à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948 doit résulter d'actes non équivoques ; que tel n'est pas le cas du preneur qui, après avoir, selon l'arrêt attaqué lui-même, été obligé de souscrire le bail litigieux pour se réserver un immeuble dont les caractéristiques étaient rares à l'époque, se borne à laisser s'écouler sans protestation, ni réserve la durée contractuelle de la location puis de douze tacites reconductions annuelles, sans jamais se conformer à la clause du bail mettant illégalement à sa charge certains travaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2) qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que M. Z... n'a demandé le bénéfice de la loi du 22 juin 1982 qu'à la condition de supprimer la clause contenue dans le bail de 1958 renouvelé mettant à sa charge la réfection et l'entretien des peintures extérieures de l'immeuble ; qu'en déduisant de cette demande de mise en conformité conditionnelle une renonciation au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du Code civil ; 3) qu'en déduisant la volonté de M. Z... de renoncer pour le passé aux dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948 du seul fait qu'il ait lui-même demandé à la bailleresse de bénéficier pour l'avenir de la loi du 22 juin 1982, demande qui ne peut manifester cette volonté de renonciation tacite et non équivoque que pour l'avenir et non pour le passé, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'après avoir relevé que M. Z..., notaire dans la localité où était situé l'immeuble litigieux et qui n'ignorait pas que les locaux étaient soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, avait signé cependant un premier bail dérogatoire de neuf ans, avait, à l'expiration de celui-ci, conclu un second bail de trois ans le 29 mars 1968, puis avait accepté "douze reconductions tacites", la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de protestation ou réserve durant cette période, M. Z... avait renoncé sans équivoque et en pleine connaissance de cause au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que les époux Z... reprochent à l'arrêt de les avoir condamnés à effectuer les travaux de réfection des peintures extérieures, alors, selon le moyen, 1) que, en vertu des dispositions d'ordre public de la loi du 22 juin 1982, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état de réparation de toute espèce, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par

le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et que toute dérogation à ces dispositions est nulle ; que, par conséquent, la cour d'appel, qui relève que le bail mettait à la charge des époux Z... la réfection des peintures extérieures qui ne constitue pas une réparation locative, devait constater la nullité de cette clause ; qu'en la déclarant valable, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 22 juin 1982 ; 2) que la cour d'appel, qui devait statuer en vertu des règles de droit applicables, devait, au besoin d'office, relever la nullité de la clause litigieuse ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que les époux Z... n'ayant pas soutenu, dans leurs conclusions, que la clause du bail mettant à leur charge les travaux était nulle au regard des dispositions de l'article 19 de la loi du 22 juin 1982, et la cour d'appel n'étant pas tenue de rechercher d'office les dispositions légales de nature à justifier la demande dont elle était saisie sur un fondement différent, le moyen, qui, pour partie, est irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;