Leaseholder v. Lessor: Rent Calculation Based on Tenant Improvements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Georges X..., demeurant à Vaulx en Velin (Rhône), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 7 décembre 1989 par la cour d'appel de Lyon (6e chambre civile), au profit de Mlle Y..., demeurant à Vaulx en Velin (Rhône), ..., poursuites et diligences de la Régie Sornin, administrateurs d'immeubles, dont le siège est à Lyon (2e) (Rhône), ...,

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Gautier, Valdès,

Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Z..., M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de M. X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mlle Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'avis donné aux avocats :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 décembre 1989), que Mlle Y..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés en location, à compter de 1962, à M. X..., a demandé la fixation de la valeur locative du local faisant l'objet du bail renouvelé une seconde fois à compter du 24 juin 1983, en invoquant l'acquisition, en vertu d'une clause d'accession stipulée dans chaque bail, des améliorations apportées aux lieux loués par le locataire ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir fixé à 53 130 francs le montant annuel du loyer du bail renouvelé le 24 juin 1983, alors, selon le moyen, "1°/ que chaque contrat de bail étant autonome, les améliorations apportées par le preneur aux locaux et la participation du bailleur au coût de leur réalisation doivent être intervenues au cours du même contrat ; que dès lors, en prenant en considération un loyer fixé à compter de 1974, après avoir constaté que les travaux étaient antérieurs à cette date, la cour d'appel a violé l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, relatif aux baux commerciaux ; 2°/ qu'au surplus, en se bornant à déclarer que l'existence d'un loyer réduit se serait déduite de la stipulation d'un prix de "6 000 francs seulement (...), en raison des travaux exécutés par le preneur", sans avoir constaté, en fait, que ce loyer aurait été notablement inférieur à la valeur locative réelle de l'époque, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale, au regard de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux" ;

Mais attendu que si, en application de l'article 23-3, 2e alinéa, du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées au cours du bail à renouveler ne peuvent être prises en considération pour une augmentation de cette valeur que si le bailleur en a assumé la

charge, la cour d'appel, qui a relevé que les améliorations étaient intervenues pendant la période antérieure au premier renouvellement, survenu le 24 juin 1974, a exactement fixé le loyer sur la base de la valeur locative pour le renouvellement du 24 juin 1983, les effets de l'accession ayant été reportés au second renouvellement consécutif à la période où les améliorations avaient été réalisées ; que, par ces motifs substitués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne M. X..., envers Mlle Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juillet mil neuf cent quatre vingt onze.