Co-owners V. Building Owners on Commercial Unit Alterations

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ la société Murinvest, société anonyme au capital de un million de francs, dont le siège social est sis à Paris (16e), ...,

2°/ la société civile immobilière de la Plaine, dont le siège social est sis à Rixheim (Haut-Rhin), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 octobre 1989 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Paris (7e), ..., représenté par son syndic en exercice, le cabinet Esteve, société anonyme, dont le siège social est sis à Paris (9e), ...,

défendeur à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 avril 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. Y..., Z..., X..., Gautier, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Murinvest et de la société civile immobilière de la Plaine, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Paris (7e), ..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les trois moyens réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 1989), que la société Murinvest, aux droits de laquelle se trouve la société de la Plaine (les sociétés), ayant acquis, au rezdechaussée et au sous-sol d'un immeuble en copropriété, deux lots précédemment à usage de cafébar, a envisagé d'y exploiter un commerce de "night club bar américain restaurant" et de modifier en conséquence la façade du local ; qu'une assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 1984 s'étant opposée, par ses treizième et quatorzième résolutions, au changement de la nature du commerce et à l'exécution des travaux projetés, les sociétés en ont demandé l'annulation ; Attendu que les sociétés font grief à l'arrêt de les avoir déboutées de ces demandes, alors, selon le moyen, "1°/ que, en vertu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, "l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour", tel qu'il figure dans la convocation préalable devant, en vertu de l'article 9 du même décret, "préciser chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée", et qu'en l'espèce, il ressort du texte même de la lettre du 16 septembre 1984 qui figure seule dans la convocation sous le titre "treizième résolution" - que l'unique question inscrite à l'ordre du jour se réduisait à une

information de l'assemblée générale sur une éventuelle extension de l'activité du local commercial n° 3 en vue de constater au besoin un défaut de conformité avec le règlement de

copropriété, mais sans pouvoir pour autant trancher aussitôt le problème de l'autorisation ou du refus qui

n'étaient pas demandés ; qu'il en est d'autant plus ainsi que lors de l'assemblée générale, les copropriétaires ont reconnu que la situation leur avait été exposée "pour la première fois" ; qu'ainsi en s'opposant à l'extension de l'activité commerciale, l'assemblée générale des copropriétaires a excédé ses pouvoirs ; que l'arrêt a donc violé les articles 1134 du Code civil et 9 et 13 du décret précité ; 2°/ qu'un changement de nature de l'activité commerciale dans un lot privatif où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble ; et que dans un immeuble réservant, comme en l'espèce, l'usage commercial des boutiques du rez-dechaussée, la clause d'habitation bourgeoise ne saurait valablement limiter le changement de l'activité de café restaurant en bar club et café restaurant ; que l'arrêt a donc violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ que l'arrêt a présumé un changement de nature de l'activité commerciale se traduisant par des nuisances spécifiques, sans s'expliquer sur les limitations administratives apportées à l'exercice du nouveau commerce quant à la fermeture nocturne, l'interdiction de musique et de danses et la projection de diapositives, telles que constatées par les premiers juges et rappelées aux conclusions ; que l'arrêt est donc entaché de surcroît d'un défaut de base légale par violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ que l'arrêt n'a pas expliqué en quoi et pourquoi des plans approuvés par l'architecte des monuments de France n'étaient pas susceptibles d'apporter à l'aspect extérieur d'un immeuble à destination d'habitation bourgeoise aux étages et de boutique au rezdechaussée, une amélioration compatible avec cette destination ; d'où il suit que l'arrêt est entaché d'un défaut de base légale par violation des articles 25 b et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'après avoir relevé qu'une lettre d'un copropriétaire, s'inquiétant de l'activité commerciale contraire au réglement de copropriété et demandant au syndic de l'interdire par toute voie de droit jusqu'à ce que l'assemblée générale tranche le problème, avait été reproduite dans l'ordre du jour de

l'assemblée du 23 octobre 1984, et en avoir justement déduit que les copropriétaires avaient été ainsi valablement saisis de la question, la cour d'appel a souverainement retenu que l'exploitation d'un commerce "night club bar américain restaurant", de nature différente

de celle de cafébar, précédemment exercée, génératrice de nuisances multiples pour les copropriétaires, était incompatible avec la destination essentiellement à usage d'habitation bourgeoise de l'immeuble et que la réalisation du projet de la société locataire apporterait à l'aspect extérieur de l'immeuble une modification incompatible avec la destination de celuici ; que, par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;