Landlords' Liability for Clinic Improvement Costs and Roof Repair Allocation

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Mme P..., veuve H..., Alice L..., demeurant à Sceaux (Hauts-de-Seine), ...,

2°) M. Louis, François A..., demeurant à Sceaux (Hauts-de-Seine), ...,

3°) M. Jean-François A..., demeurant à Sceaux (Hauts-de-Seine), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 6 juillet 1988 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit de :

1°) Mme C..., veuve Y..., Marie J... A..., demeurant à Paris (7ème), ...,

2°) Mme Villey E... épouse Odile G..., demeurant à Paris (13ème), ...,

3°) Mme A... épouse X..., Aimée, Anne Le Bret, demeurant à Paris (6ème), ...,

4°) M. Jean-Jacques S... E..., demeurant à Paris (13ème), ...,

5°) M. Bernard S... E..., demeurant à Moulins (Allier), ...,

6°) Mme A..., veuve K..., Léonie S... E..., demeurant à Viry-Chatillon (Essonne), ... de Choiseul, clinique l'Abbaye,

7°) M. Jean, Alain S... E..., demeurant à Paris (13ème), ...,

8°) la SA Maison de santé du docteur JB A..., société anonyme, dont le siège est sis à Paris (13ème), 115,rue de la Santé, prise en la personne de ses président directeur général, administrateurs et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Gautier, conseiller rapporteur, MM. N..., Q..., R..., O..., Z..., D..., M... F..., M. Chemin, conseillers, MM. I..., B..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de Me Choucroy, avocat de Mme L... et de MM. Louis et Jean A..., de Me Copper-Royer, avocat de Mmes C..., G..., Le Bret, des consorts S... E..., et de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la SA Maison de santé du docteur JB A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Attendu que Mme L..., M. Louis-François A... et M. Jean-François A..., propriétaires d'un immeuble en indivision donné en location à la société "Maison de santé du docteur A...", font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 1988) d'avoir mis à la charge des bailleurs des frais afférents à des travaux effectués par le preneur sur injonction de l'Administration, alors, selon le moyen, que si les travaux ordonnés par l'autorité publique, aux fins de mise en conformité du local avec la réglementation, constituent en principe des réparations rendues nécessaires par la force majeure et incombent de ce fait au propriétaire, il n'en est ainsi que sous réserve de la convention des parties ; que lorsque, comme en l'espèce, celle-ci met à la charge du preneur toutes les réparations, sauf celles énumérées par l'article 606 du Code civil, les juges du fond doivent rechercher si les travaux effectués sur injonction de l'Administration relèvent ou non de cet article ; que faute d'avoir précisé si tel était le cas, la cour d'appel a violé le contrat de bail, par défaut d'application, et l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu que les travaux prescrits par l'autorité administrative étant, sauf stipulation expresse contraire, à la charge des propriétaires, l'arrêt qui, en l'absence d'une telle stipulation dans le bail, énonce que, tenus d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle avait été louée, les bailleurs ne sauraient s'exonérer de la charge de travaux ayant pour objet de rendre les biens conformes à la règlementation, est, pas ce seul motif, légalement justifié de ce chef ; Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que l'arrêt retient que des travaux portant sur l'entretien de la toiture de l'immeuble loué incombent, de ce fait, aux bailleurs ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail stipulait que les bailleurs avaient seulement à leur charge les grosses réparations de la toiture, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis à la charge des bailleurs des travaux d'entretien de la toiture, l'arrêt rendu le 6 juillet 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne la société Maison de santé du docteur JB A..., envers Mme L... et MM. Louis et Jean A..., aux dépens liquidés à la somme de six cent quatre vingt dix huit francs, soixante trois centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt février mil neuf cent quatre vingt onze.