Real Estate Company v. Seller and Notaries (Easement Restriction Damages)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière agricole de loisirs "La Guérine", dont le siège social est Campagnie Lieutaud, Quartier Le Revest à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 juillet 1989 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre civile, Section B), au profit :

1°) de Mme Nicole, Roseline Y..., épouse Z..., demeurant à Marseille (12e) (Bouches-du-Rhône), Parc Dessuard, bâtiment C1, ...,

2°) de Mme Gabrielle, Francine X..., épouse Y..., demeurant à Bandol (Var), impasse de Bourgogne,

3°) de Mlle Yvette, Adèle Y..., demeurant à Bandol (Var), impasse de Bourgogne,

4°) de M. Aimé Y..., demeurant à Le Castellet (Var), Lotissement Castéou,

pris tous en leur qualité d'héritiers de feu Henri Y..., décédé le 23 mai 1986,

5°) de la société anonyme Etablissements Davey Bickford A... et Cie, dont le siège social est à Rouen (Seine maritime), ..., BP 574,

6°) de la société Nitro Bickford, dont le siège social est à Paris, Cédex 12, Tour Gamma D. ...,

7°) de la société civile professionnelle Charles et Gérard Martel-Reisson, notaires associés, demeurant à Marseille (1er) (Bouches-du-Rhône), ...,

8°) de M. B..., notaire, demeurant à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône), 34, place des Prêcheurs,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Gautier, Capoulade, Peyre, Deville, Aydalot, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Giannotti, conseiller, les observations de Me Spinosi, avocat de la société La Guérine, de Me Brouchot, avocat des consorts Y..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat des sociétés Etablissements Davey Bickford A... et Cie et Nitro Bickford, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCI Charles et Gérard Martel-Reisson et de M. B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juillet 1989), que la société civile immobilière agricole de loisirs "La Guérine" (société La Guérine), qui a acquis des terrains de M. Y... par acte notarié du 7 mai 1974, a découvert,

par la suite, que cette propriété était en partie grevée d'une interdiction de construire, en raison de l'existence sur le fonds voisin d'un dépôt d'explosifs, créant un périmètre dangereux, clause

stipulée dans un acte du 11 janvier 1921 par lequel le précédent propriétaire, tuteur de M. Y..., avait vendu une partie de ses terrains à la société Davey Bickford A... et Cie ; que la société La Guérine a assigné son vendeur et les notaires rédacteurs de l'acte en dommages-intérêts ;

Attendu que la société La Guérine fait grief à l'arrêt d'avoir limité à 100 000 francs le préjudice découlant pour elle de l'omission de reproduire cette clause dans son acte de vente alors, selon le moyen, "1°) qu'en relevant que la société La Guérine se voit en définitive bien amputée d'une superficie de 21 hectares sur les 78 hectares qu'elle a achetés en 1974 et, d'autre part, que la société La Guérine aurait payé ces dix hectares à un prix inférieur à 3 francs le mètre carré, l'arrêt attaqué, qui n'a pas caractérisé avec certitude l'étendue de l'éviction subie par la société La Guérine, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1638 du Code civil ; 2°) qu'en se déterminant par de tels motifs contradictoires, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que, par arrêt définitif du 13 octobre 1987, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que l'ensemble des terrains acquis par la société La Guérine avait la qualification de terrain à bâtir ; que l'arrêt attaqué qui, pour fixer l'indemnité due à la société La Guérine, a relevé l'inconstructibilité globale du domaine, a méconnu l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 13 octobre 1987, en violation de l'article 1351 du Code civil ; 4°) que dès lors que, s'agissant de mêmes parcelles, l'arrêt du 13 octobre 1987 en a fixé définitivement la valeur à 15 francs le mètre carré, l'arrêt attaqué, qui a retenu une valeur de 1 franc le mètre carré, a encore méconnu l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 13 octobre 1987, en violation de l'article 1351 du Code civil" ;

Mais attendu que, sans violer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 19 octobre 1987, qui ne concernait pas les mêmes parties et n'avait ni le même objet ni la même cause, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs propres et adoptés, que la clause

figurant dans l'acte de 1921, omise dans l'acte de vente du 7 mai 1974, qui faisait obligation au propriétaire de ne pas construire dans une zone de 300 mètres de rayon autour du dépôt d'explosifs A, concernait une dizaine d'hectares que la société La Guérine aurait tout de même acquis, mais à un prix inférieur à 3 francs le mètre carré, et en évaluant souverainement le préjudice résultant de cette omission ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Guérine, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt six juin mil neuf cent quatre vingt onze.