Tenants' Appeal on Lease Termination Statute Fails Due to Separate Residential Lease Intent

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Roger E..., demeurant à Charenton-Le-Pont (Val-de-Marne), ...,

2°/ Mme Sylvaine A..., épouse E..., demeurant à Charenton-Le-Pont (Val-de-Marne), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 20 juin 1989 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit :

1°/ de la société à responsabilité limitée Les Hortansias dont le siège social est sis à Paris (17e), 4, place du maréchal Juin,

2°/ de Mme D..., demeurant à Paris (17e), 23, avenue du président Coty, prise en sa qualité de gérante de tutelle de M. C...,

défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. B..., F..., X..., Gautier, Capoulade, Deville, Mme Z..., M. Aydalot, conseillers, M. Y..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Choucroy, avocat des époux E..., de Me Cossa, avocat de Mme D..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu que les époux E..., auxquels M. C... a donné à bail un local à usage commercial et un logement d'habitation, font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 juin 1989) d'avoir prononcé la résiliation du bail portant sur le logement, alors, selon le moyen, "1°) qu'il s'évinçait des documents de la cause que le bail litigieux, portant sur le logement, était consécutif à une transaction en date du 22 avril 1981 ; que cette transaction, qui mentionnait que le logement était considéré par les parties comme indissociablement lié à l'exploitation du fonds, prévoyait, par ailleurs, en ce qui concerne l'économie de l'acte futur :

"De convention expresse, l'acte consécutif au précédent article suivra les dispositions du décret du 30 septembre 1953" ; qu'ainsi, en refusant de faire application au bail litigieux des dispositions propres au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de la transaction du

22 avril 1981, prévoyant de manière expresse l'application du décret du 30 septembre 1953, et violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) qu'elle a méconnu l'autorité de chose jugée attachée à cette transaction, violant l'article 2052 du Code civil ; 3°) qu'en jugeant que le bail litigieux ne pouvait faire l'objet d'une cession, alors que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, et qu'ainsi la clause du bail prohibant la cession, maintenue par erreur par les parties, ne pouvait, en tout état de cause pas faire obstacle au droit du locataire commercial de céder son bail, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui, recherchant la commune intention des parties, a souverainement retenu qu'elles avaient entendu limiter le droit de location sur l'appartement dans l'hypothèse où les locataires cesseraient d'exploiter le fonds de commerce et que l'établissement de deux baux distincts, l'un relatif à la partie commerciale et l'autre au logement -contrairement aux stipulations de la transaction antérieure- démontrait qu'elles n'avaient pas voulu considérer le local d'habitation comme un accessoire du local commercial, a, par ces seuls motifs, et sans violer l'autorité de la chose jugée, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;