Property Owner vs. Tenants: Enforcement of Resolutory Clause and Application of 1948 Law

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme X..., demeurant ... (9ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 13 juin 1989 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre A), au profit :

1°) de M. Pierre Y..., demeurant ... (11ème),

2°) de Mme Petra Y..., née B..., demeurant ... (11ème),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 1991, où étaient présents :

M. Paulot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Vaissette, rapporteur, MM. Z..., Gautier, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme A..., M. Aydalot, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme X..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 juin 1989), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné en location aux époux Y..., en vertu d'un premier bail de six ans conclu le 19 octobre 1979 en vertu de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948, puis d'un second bail de trois ans du 15 octobre 1985 au visa de l'article 3 sexies de la même loi, a fait délivrer aux preneurs commandement visant la clause résolutoire pour obtenir paiement de loyers arriérés et les a assignés pour faire constater l'acquisition de cette clause ; que les époux Y..., qui n'ont pas comparu en première instance, ont demandé en appel le bénéfice des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande des preneurs, déclaré nul le commandement et désigné un expert pour établir le loyer légal, alors, selon le moyen, "1°) que dans ses conclusions d'appel la bailleresse opposait l'irrecevabilité de cette demande nouvelle formée seulement en cause d'appel et demandait à ne pas être privée du double degré de juridiction, ces conclusions ont été laissées sans aucune réponse, que la cour d'appel a omis de s'expliquer sur la recevabilité de cette demande nouvelle,

qu'elle a en conséquence violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que les parties ne peuvent former devant la cour d'appel des demandes nouvelles qui n'ont pas été soumises au premier juge, que la cour d'appel a donc violé l'article 564 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la demande des époux Y... tendant à faire écarter les prétentions de la bailleresse en privant d'effet la clause résolutoire, la cour d'appel, en la jugeant fondée, a nécessairement jugé qu'elle était recevable sans avoir à répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... reproche à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen, "1°) que le décret du 22 août 1978, applicable en la cause, prévoit en son article 4 que le constat de l'état du local qui doit être annexé au bail peut être établi contradictoirement par les parties ; qu'en exigeant l'annexion aux baux conclus par les parties de constats établis par huissier la cour d'appel a donc violé le texte légal susvisé ; 2°) que le second bail conclu le 15 octobre 1985 précise, à la rubrique "Conditions", qu'il est conclu conformément aux dispositions du décret du 22 août 1978 modifié par le décret du 14 mars 1985 et la loi du 22 juin 1982 ; que le décret du 14 mars 1985 qui abroge les articles 2 et 4 du décret du 22 août 1978 permet également en son article 4 que le constat de l'état des lieux et de l'immeuble soit établi contradictoirement par les parties ; que, sur l'état du local, ledit décret prévoit seulement en son article 2-3° des conditions d'hygiène et d'étanchéité sans exiger un bon état d'entretien des sols, murs et plafonds ; qu'une durée de six années n'est pas exigée pour les baux conclus en vertu de l'article 3 sexies ; que le bail conclu le 15 octobre 1985 satisfaisait à toutes les conditions prescrites par ledit décret et était pleinement régulier ; que la cour d'appel s'est prononcée en violation des articles 2-3° et 4 du décret susvisé du 14 mars 1985 ; 3°) qu'en souscrivant le 15 octobre 1985 un second contrat de location à l'expiration du bail conclu en vertu de l'article 3 quinquiès avec annexion d'un nouveau constat amiable contradictoire décrivant les lieux comme dans l'état précédent, les preneurs ont renoncé à se prévaloir des irrégularités qui pouvaient affecter le bail précédent ; qu'au surplus il est spécifié dans ce second contrat que la location n'est pas soumise aux

dispositions de la loi du 1er septembre 1948, ce qui confirme la volonté expresse des preneurs de renoncer à invoquer ladite loi ; que la cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, que Mme X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel qu'en signant le bail du 15 octobre 1985 les consorts Y... avaient renoncé à se prévaloir des irrégularités pouvant affecter le bail précédent, le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; Attendu, d'autre part, qu'en retenant que le bail du 19 octobre 1979 n'avait pu être valablement conclu au visa de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948, en raison du mauvais état d'une partie des locaux qui ne satisfaisaient pas aux exigences du décret du 22 août 1978 et que le bail du 15 octobre 1985, qui n'avait pas été prévu pour une durée de six ans, ne pouvait pas davantage être dérogatoire aux dispositions générales de la loi susvisée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;