Lease Agreement Nullified Due to Prohibited Perpetual Commitment Clause

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Jacques X..., demeurant à Paris (2e), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 9 juin 1989 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit :

1°/ de la société Office de la copropriété parisienne, ... (4e),

2°/ de la société Office parisien immobilier, société anonyme, ... (9e),

défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, Mlle Fossereau, rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Chemin, conseillers, MM. Garban, Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. X..., de Me Foussard, avocat de la société Office de la copropriété parisienne et de la société Office parisien immobilier, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 1989) d'avoir déclaré nul comme étant perpétuel le bail dont il était titulaire dans un immeuble appartenant aux sociétés Office de la copropriété parisienne et Office parisien, alors, selon le moyen, 1°) "que le contrat de bail reconnaît au bailleur la faculté discrétionnaire de refuser son agrément à tout cessionnaire quel qu'il soit ; qu'en considérant que cette faculté n'était reconnue au bailleur qu'à la condition que le cessionnaire n'exerce pas une profession médicale ou paramédicale, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat ; 2°) qu'un bail n'a pas un caractère perpétuel dans la mesure où, consenti par une personne morale, il est limité à la durée d'une activité professionnelle précise et assorti d'une faculté, pour les bailleurs, de le résilier à l'occasion d'une cession, par refus d'agrément du cessionnaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a fait une fausse application de l'article 1709 du Code civil ; 3°) qu'en omettant de distinguer entre une clause contractuelle de renouvellement d'un bail sans limitation de durée -qui, seule, est

susceptible de revêtir un caractère perpétuel prohibé- et une clause de maintien dans les lieux conclue conformément aux dispositions d'une loi spéciale, celle du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 4 de ladite loi" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que le contrat donnait au preneur et à ses héritiers la faculté de se maintenir dans les lieux sans limitation de durée et que le bailleur s'engageait à procéder à tous les renouvellements du bail, la cour d'appel, qui, sans se référer aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, a retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de ce bail, que la possibilité d'un refus d'agrément en cas de cession n'était prévue que pour le cas où l'activité du cessionnaire serait autre que médicale, paramédicale ou assimilée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les deuxième et troisième moyens réunis :

Attendu que M. X... reproche à l'arrêt d'avoir déclaré le bail nul en totalité et le congé "valable", alors, selon le moyen, "1°) que la nullité contractuelle n'entraîne l'annulation du contrat lui-même qu'à la condition que cette clause ait été la cause impulsive et déterminante de la convention ; que la cour d'appel, en prononçant l'annulation du bail sans préciser en quoi la clause litigieuse revêtait un caractère déterminant, et sans rechercher si, au contraire, elle ne présentait pas, comme le prétendait le preneur, une nature accessoire, n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle ; 2°) que l'arrêt n'a pas répondu aux conclusions du preneur qui prétendait que ce congé, faisant référence à la législation sur les baux commerciaux, devait être annulé comme étant irrégulier, de sorte qu'en ne répondant pas sur ce point aux conclusions du preneur, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu que le bail était entaché du vice de perpétuité, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes, a prononcé à juste titre la nullité du contrat en son entier ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;