Landlord-Tenant Rent Overcharge Dispute and Retroactive Calculation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATenants sued their landlord seeking the restitution of overpaid rent and charges related to increases applied between 1981 and 1986 under a lease commencing in 1975. The tenant argued on appeal that the lower court erred by allowing an expert calculation that re-determined the rent retroactively to the start of the lease in 1975, thereby changing the scope of the dispute which was only to contest post-1981 increases and recover the undue amounts paid since the prescriptive period began. The court rejected the appeal, holding that the appellate court was legally justified in basing the calculation of illegal increases during the non-prescribed period on the legal rent of 1981, as the mere payment of an excessive rent up to 1981 did not constitute a waiver by the tenants of their right to challenge the subsequent rent's illegality, without altering the object of the litigation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2277 du Code civil, article 4 du nouveau Code de procédure civile, REJETTE le pourvoi; Landlord-Tenant Rent Overcharge Dispute and Retroactive Calculation: The tenant argued on appeal that the lower court erred by allowing an expert calculation that re-determined the rent retroactively to the start of the lease in 1975, thereby changing the scope of the dispute which was only to contest post-1981 increases and recover the undue amounts paid since the prescriptive period began. The court rejected the appeal, holding that the appellate court was legally justified in basing the calculation of illegal increases during the non-prescribed period on the legal rent of 1981, as the mere payment of an excessive rent up to 1981 did not constitute a waiver by the tenants of their right to challenge the subsequent rent's illegality, without altering the object of the litigation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the grounds of the appeal (though the Court ultimately rejected the appeal by applying the principle asserted) concerning the alleged distortion of the scope of the dispute.
This article was cited in the grounds of the appeal concerning the statute of limitations for recovering overpaid rent.
This is the operative order rejecting the appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Yvonne Z..., née X..., demeurant ... (Alpes-maritimes),
en cassation d'un arrêt rendu le 31 mars 1989 par la cour d'appel de Versailles (1ère chambre), au profit :
1°/ de M. Pierre Marie Y...,
2°/ de Mme Colette Marie A...,
demeurant ensemble ... à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine),
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, Mlle Fossereau, rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Chemin, conseillers, MM. Garban, Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de Me Gauzès, avocat de Mme Z..., de Me Luc-Thaler, avocat de M. Y... et de Mme B..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 mars 1989), que Mme Z... a donné à bail un immeuble à usage d'habitation, à compter du 1er juillet 1975, à M. Y... et à Mme A... ; que ceux-ci ont assigné la propriétaire en restitution d'un trop perçu de loyers et charges ; Attendu que Mme Z... reproche à l'arrêt de l'avoir condamnée à restituer diverses sommes à ce titre, alors, selon le moyen, 1°) qu'il résulte de l'arrêt et du jugement que l'action engagée par les locataires tendait à la contestation des loyers, tels qu'ils avaient été fixés depuis 1981 et à la restitution du trop payé éventuel et non à une remise en cause du bail initial et du loyer convenu ; que dès lors, en admettant le mode de calcul de l'expert qui aboutissait à effectuer un nouveau calcul du montant des loyers à compter de la prise d'effet du bail au 1er juillet 1975, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, et partant, violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'en présence d'une action qui tendait à contester les augmentations appliquées au loyer conventionnel, déterminé dans un bail dont la validité n'était pas remise en cause, et à obtenir la restitution de l'indû, la cour d'appel ne pouvait, sans méconnaître les dispositions de l'article 2277 du Code civil, retenir, pour
déterminer les loyers qui auraient dû être perçus eu égard aux augmentations légales, et établir le décompte des sommes dues, un montant de loyer de référence autre que
celui effectivement payé au début de la période non prescrite ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé" ; Mais attendu que saisie de la demande des locataires en restitution d'un trop perçu par rapport au loyer légal, à l'occasion d'augmentations intervenues de décembre 1981 à décembre 1986 la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision en relevant que le seul paiement d'un loyer indu jusqu'en 1981 ne suffisait pas à établir une renonciation des locataires à se prévaloir de l'illicéité du loyer et que le montant des augmentations illégales, perçues pendant la période non couverte par la prescription, devait être calculé sur la base du loyer légal de 1981 ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;