Landlord's Failure to Bill Electricity Does Not Constitute Novation of Lease Terms
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed a lower court decision that had ruled a fixed charge in a commercial lease covered both private and common expenses, including electricity, based on the finding that the landlord's long-standing failure to bill the tenants for electricity evidenced a common intent to novate the lease terms. The supreme court reasoned that the lower court erred by basing the finding of novation solely on the landlord's mere abstention from claiming payment, which did not constitute an unequivocal manifestation of intent to modify the contract as required by law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1273 du Code civil, Art. 1273 du Code civil, Art. 66 al. 1 LTF; Landlord's Failure to Bill Electricity Does Not Constitute Novation of Lease Terms: The supreme court reasoned that the lower court erred by basing the finding of novation solely on the landlord's mere abstention from claiming payment, which did not constitute an unequivocal manifestation of intent to modify the contract as required by law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation used this article as the main ground for quashing the lower court's decision regarding the interpretation of novation.
This provision was cited in the dispositive order concerning the allocation of costs against the defendants (époux Z...).
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Centre commercial de Pau-Lescar dont le siège social est sis à Paris (1er), 20, Place Vendôme,
en cassation d'un arrêt rendu le 7 juin 1989 par la cour d'appel de Pau (2e chambre), au profit :
1°/ de M. Hervé Z..., demeurant à Ger (Pyrénées-Atlantiques), villa Argoat,
2°/ de Mme Z... née X..., demeurant à Ger (Pyrénées-Atlantiques), villa Argoat,
3°/ de la Société des grands magasins Garonne-Adour (Sogara), société anonyme dont le siège social est sis à Mériognac (Gironde), Parc d'activités Cadera, bâtiment E, avenue Kennedy,
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. A..., B..., Y..., Gautier, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Centre commercial de Pau-Lescar, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Vu l'article 1273 du Code civil ; Attendu que pour décider que le forfait des charges stipulées dans le bail s'appliquait tant aux charges privatives qu'aux charges communes, notamment à la fourniture d'électricité dans le local loué, l'arrêt attaqué (Pau, 7 juin 1989) retient que le fait que la société civile immobilière du Centre commercial de Pau-Lescar, bailleresse, n'ait pas réclamé aux preneurs, les époux Z..., le paiement de l'électricité, ne constitue pas de sa part une tolérance ou une négligence, mais que la longue pratique des parties établit une intention commune d'opérer une novation par rapport aux clauses du bail ; Qu'en se bornant à retenir, comme une manifestation non équivoque de la volonté de nover, une simple abstention, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi,
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne les époux Z..., envers la SCI Centre commercial Pau-Lescar, aux dépens liquidés à la somme de cent vingt et un francs et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;