Lessees' Verbal Notice vs. Contractual Written Notice Requirement and Lessor's Subsequent Actions

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Marc Y..., demeurant ... (Gard),

en cassation d'un arrêt rendu le 8 février 1989 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre), au profit de :

1°/ M. Raymond X...,

2°/ Mme Josette Z...,

demeurant tous deux quartier Saint-Martin, route de Pont Saint-Esprit à Bagnols-sur-Cèze (Gard),

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Gautier, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Aydalot, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! - Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 8 février 1989), que M. Y... a, le 1er juillet 1982, donné une maison d'habitation en location à M. X... et à Mme Z..., par un bail qui précisait que, pour mettre fin au contrat, les preneurs devaient prévenir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l'expiration annuelle ; que les preneurs ont quitté les lieux en novembre 1984, après avoir verbalement avisé le bailleur de leur intention ; qu'au cours de l'hiver, d'importantes dégradations ont été causées par le gel à l'installation de chauffage central ; que le bailleur n'a récupéré les clefs que le 29 mars 1985, date à laquelle un constat contradictoire de l'état des locaux a été dressé ;

Attendu que, pour débouter M. Y... de ses demandes tendant au paiement d'un arriéré de loyers et de charges dus au 22 mars 1985, ainsi que de différentes sommes à titre de réparations locatives et de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'au moment où ses locataires l'ont avisé de leur départ, M. Y... ne s'y est pas opposé, a cherché à relouer l'appartement au 1er décembre 1984, et qu'il faut en déduire son accord pour un départ de ses locataires sans préavis, même si, par la suite, il est revenu sur cet accord ;

Qu'en statuant par de tels motifs, qui ne caractérisent pas l'existence d'un accord du bailleur pour renoncer au bénéfice du préavis, et sans répondre aux conclusions de celui-ci qui se prévalait des dispositions de l'article 17 de la loi du 22 juin 1982, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du premier des textes susvisés et n'a pas satisfait aux exigences du second ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné les preneurs à payer, avec intérêts, le loyer et les charges du mois de décembre 1984, l'arrêt rendu le 8 février 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. X... et Mme Z..., envers le comptable direct du Trésor public, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Nîmes, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six juin mil neuf cent quatre vingt onze.