Applicant v. Co-owners Regarding Real Estate Sale Mandate Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn applicant who received a promise to sell real estate from an agent, based on a mandate from co-owners, appealed a decision that nullified the mandate and consequently rejected their claim for a perfect sale, because the mandate, while granting the agent power to commit, failed to expressly state the commission amount, its payment terms, or a determined sale price, which the appellate court interpreted as leaving the final price subject to negotiation, thus rendering the agent's unilateral commitment to sell invalid under the regulation concerning mandates authorizing an agent to commit on a specific transaction.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 72, 3e alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, REJETTE le pourvoi; Applicant v. Co-owners Regarding Real Estate Sale Mandate Validity: An applicant who received a promise to sell real estate from an agent, based on a mandate from co-owners, appealed a decision that nullified the mandate and consequently rejected their claim for a perfect sale, because the mandate, while granting the agent power to commit, failed to expressly state the commission amount, its payment terms, or a determined sale price, which the appellate court interpreted as leaving the final price subject to negotiation, thus rendering the agent's unilateral commitment to sell invalid under the regulation concerning mandates authorizing an agent to commit on a specific transaction.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal's decision was legally justified because the agency mandate lacked express mention allowing the agent to commit to a determined operation, as required by this article.
This is the dispositive order rejecting the appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la SNC Boyer-Chaulet, sise à Toulouse (Haute-Garonne), ... IV,
en cassation d'un arrêt rendu le 16 mars 1988 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre), au profit de :
1°/ M. Pierre Z..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
2°/ M. Bernard Y..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
3°/ M. Jean-Michel Y..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
4°/ M. Bernard A..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ...,
5°/ M. Guy X..., demeurant à Villemur Sur Tarn (Haute-Garonne), RD 630, La Magdeleine,
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 janvier 1991, où étaient présents :
M. Jouhaud, président, M. Pinochet, rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCM Lemaître et Monod, avocat de la SNC Boyer-Chaulet, de Me Garaud, avocat de M. Z..., de MM. Bernard et Jean-Michel Y..., de M. A... et de M. X..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, qu'à la suite du mandat qui lui avait été donné, le 24 octobre 1983, par MM. Bernard et Jean-Michel Y..., X... et A..., propriétaires indivis d'un immeuble, M. Z..., agent immobilier, a consenti à la SNC Boyer-Chaulet (la SNC), le 12 décembre 1983, une promesse de vente dudit immeuble que les mandants ont refusé de ratifier ; que la SNC les a alors assignés pour voir déclarer la vente parfaite ; Attendu que la SNC reproche à l'arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 16 mars 1988) d'avoir déclaré nul le mandat de vente et, en conséquence, de l'avoir déboutée de sa demande, aux motifs que ni la date, ni le nom du mandataire au chapitre rémunération, ni la signature de l'un des mandants, ni la mention "lu et approuvé bon pour mandat" ne figuraient sur l'acte pour le moins au moment où
trois indivisaires l'avaient signé, que l'absence de ces mentions entraînait la nullité de l'acte, que, de surcroît, le montant de la commission n'était pas déterminé, non plus que le prix de vente qui était seulement déterminable ; alors qu'aucune de ces mentions n'était nécessaire pour la validité du mandat dans ses effets avec les tiers, aucune règle n'exigeant par ailleurs que le mandat soit signé simultanément par tous les mandants ; Mais attendu que l'arrêt attaqué a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'acte du 24 octobre 1983 stipulait que les mandants donnaient au mandataire tous pouvoirs de faire toutes publicités et démarches à sa convenance, s'obligeaient à signer tout compromis et à ratifier toute vente avec le futur acquéreur qui leur serait présenté par le mandataire aux conditions, prix et charges précisés dans le mandat ; que, cependant, celui-ci ne précisait, même dans son exemplaire présenté comme l'original, ni le nom du mandataire à la rubrique rémunération, ni le montant de celle-ci, ni la charge de son paiement, que le prix de vente n'était pas déterminé mais seulement déterminable par référence à la déclaration de succession ; qu'ainsi, les mandants gardaient la conviction que le prix restait à débattre et que l'acte litigieux était un mandat de prospection et non un mandat de vente, M. Z... ne pouvant traiter seul dans les consulter auparavant ; que la cour d'appel a pu en déduire que la promesse de vente signée le 12 décembre 1983 par M. Z... avec la SNC sans le consentement des mandants, était inopposable à ceux-ci, dès lors qu'en vertu de l'article 72, 3e alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsque le mandat donné à l'agent immobilier comporte l'autorisation de s'engager pour opération déterminée, mention expresse doit en être faite ; que sa décision est ainsi légalement justifiée, indépendamment des motifs surabondants critiqués par le pourvoi ; Que le moyen ne saurait donc être accueilli ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;